不動産担保ローン第二抵当で成功する7つの事実と戦略コツ【融資率データ検証】

「住宅ローンが残っているけれど、追加で資金が必要」「一番抵当が設定されている不動産しか持っていない」——このような状況で、第二抵当（二番抵当）による不動産担保ローンを検討されている法人経営者や個人投資家の方は少なくありません。
第二抵当は、既に抵当権が設定されている不動産に対して、後順位で新たな抵当権を設定する融資方法です。アライアンス株式会社には、第二抵当に関するご相談が寄せられており、その多くが「本当に融資を受けられるのか」「リスクはどの程度なのか」という不安を抱えています。

本コラムでは、第二抵当の仕組みから、融資を受けるための実践的なコツ、成功事例、そして注意すべきリスクまで、徹底解説します。

【基本事実】第二抵当（二番抵当）とは何か？

まず、第二抵当の基本的な仕組みと、一番抵当との違いを正確に理解しましょう。

抵当権の順位とは

不動産に設定される抵当権には「順位」があります。最初に設定された抵当権が「第一抵当（一番抵当）」、その次が「第二抵当（二番抵当）」、さらにその次が「第三抵当（三番抵当）」となります。

重要な事実: 万が一、借り手が返済できなくなり不動産が競売にかけられた場合、売却代金は順位の高い抵当権者から優先的に配分されます。

具体例：

• 不動産の競売価格：5,000万円
• 第一抵当（住宅ローン残債）：3,500万円
• 第二抵当（不動産担保ローン）：2,000万円

この場合の配分：

1. まず第一抵当に3,500万円が支払われる
2. 残り1,500万円が第二抵当に支払われる
3. 第二抵当は500万円回収できない（損失）

この仕組みが、第二抵当の金利が高く設定される理由であり、最も重要な教訓となります。

第二抵当が生まれる3つの理由

• 住宅ローン返済中の追加資金ニーズ（最多：約60%） 住宅ローンを返済中の自宅や投資物件を所有しているが、事業資金や新たな投資資金が必要になったケース。
• 既存の事業融資がある不動産の活用（約25%） 法人が所有する事業用不動産に、既に銀行からの事業融資で抵当権が設定されているが、追加の設備投資資金等が必要なケース。
• 相続不動産の活用（約15%） 相続した不動産に既に被相続人の借入による抵当権が残っており、それを引き継いだ状態で追加の資金調達をしたいケース。
  これらのデータポイントから、第二抵当のニーズは決して特殊ではなく、多くの方が直面する現実的な課題であることが分かります。

【市場データ】第二抵当融資の実態と数値

不動産担保ローン市場における第二抵当の位置づけを、具体的なデータで見ていきましょう。

市場における第二抵当の割合

• 不動産担保ローン全体に占める第二抵当の割合：約25〜30%
• 年間融資実行額：推定2兆円規模（2024年）

融資条件の平均値

• 平均融資額：法人2,800万円、個人1,500万円
• 平均金利：5.0〜12.0%（一番抵当の2.5〜6.0%より高い）
• 平均融資期間：5〜15年
• 融資実行までの期間：最短5日〜平均3週間

審査通過率

• 第一抵当：約70%
• 第二抵当：約50〜55%（やや低い）
• 第二抵当でも担保余力十分な場合：約65〜70%

担保掛目（LTV：Loan to Value）

• 第一抵当：物件評価額の70〜80%
• 第二抵当：物件評価額の50〜70%
• 第一抵当と合計：物件評価額の80〜85%まで

これらの数値が示す事実は、第二抵当は確立された融資手法であり、適切な条件を満たせば十分に活用可能だということです。

第二抵当のメリットとデメリット：正直な事実

第二抵当を検討する際は、メリットとデメリットの両面を正確に理解することが成功への第一歩です。

第二抵当の5つのメリット

• 既存ローンを残したまま追加融資が可能 住宅ローンなど既存の低金利ローンをそのまま維持しながら、追加で資金調達できます。借り換えで金利が上がるリスクを避けられるという大きなアイディアです。
• 第一抵当権者の同意が不要な場合が多い 多くのノンバンク系金融機関では、第一抵当権者（既存の住宅ローン提供銀行等）の同意なしに第二抵当を設定できます。これにより、スムーズな手続きが可能です。
• 融資スピードが比較的早い 第二抵当専門のノンバンクでは、最短5日〜2週間程度で融資実行が可能です。急な資金ニーズに対応できます。
• 不動産を売却せずに資金調達できる 住み続けたい自宅や、収益を生んでいる投資物件を手放すことなく、資金調達が可能です。
• 資金使途が比較的自由 事業資金、投資資金、教育資金、医療費など、多目的に利用できます（住宅ローンのように用途が制限されない）。

第二抵当の5つのデメリットと教訓

• 金利が高い 第二抵当の金利は一番抵当より高く設定されます（約2〜6%程度高い）。これは貸し手のリスクが高いためです。
  教訓: 金利が高くても、その資金で得られる利益やリターンが金利を上回れば、経済的には合理的な選択となります。
• 融資可能額が制限される 物件全体の評価額から第一抵当の残債を差し引いた「担保余力」の範囲内でしか融資を受けられません。
  教訓: 事前に正確な担保余力を計算し、必要額が調達可能か確認することが重要です。
• 審査が厳しくなる傾向 第一抵当に比べて、審査通過率がやや低くなります（約15%低い）。
  教訓: より入念な準備と、適切な金融機関選びが成功の鍵となります。
• 競売時の回収リスク 万が一返済できず競売になった場合、第一抵当権者に優先的に配分されるため、第二抵当権者の回収率は低くなります。これは貸し手側のリスクですが、借り手にとっても金利上昇という形で影響します。
  教訓: 確実な返済計画を立て、競売にならないようにすることが最重要です。
• 第一抵当の繰り上げ返済に制約が生じる可能性 第二抵当の契約内容によっては、第一抵当の繰り上げ返済に制約がかかる場合があります。
  教訓: 契約前に、第一抵当の返済条件への影響を確認しましょう。

第二抵当で融資を受けるための9つの実践的コツ

第二抵当による融資を成功させるための、具体的で実践的なコツをお伝えします。これらは実際の成功事例から導き出された、効果実証済みの方法です。

コツ1：担保余力を正確に計算する 第二抵当の可否と融資額は、担保余力によって決まります。

計算式：

担保余力 = 物件の現在評価額 × 掛目(70%) − 第一抵当残債

具体例：

• 物件評価額：6,000万円
• 第一抵当残債：3,000万円
• 掛目：70%

計算：6,000万円 × 70% − 3,000万円 = 1,200万円（融資可能額の目安）

このように、事前に融資可能額を把握することで、現実的な計画が立てられます。

コツ2：物件の評価額を最大化する 担保余力を増やすには、物件の評価額を高めることが最も効果的です。

評価額向上のアイディア：

• 室内リフォーム（特に水回り）で資産価値を向上させる
• 建物の修繕履歴を整理し、メンテナンス状況をアピール
• 周辺の高値取引事例を収集し、査定時に提示する
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、最高値を採用する
• 収益物件の場合、賃料収入実績を明確に示す

この戦略により、評価額が5〜15%向上するケースも珍しくありません。

コツ3：第一抵当の残債を減らしておく 融資申込の数ヶ月前から、第一抵当の繰り上げ返済を行い、残債を減らすことで担保余力が増加します。

実例：

• 物件評価額：5,000万円
• 第一抵当残債：3,000万円 → 2,500万円に減額（500万円繰り上げ返済）
• 担保余力：500万円 → 1,000万円に倍増

この戦略的な準備が、勝利への近道となります。

コツ4：第一抵当権者との関係を良好に保つ 第一抵当権者（住宅ローンの銀行等）との関係を良好に保ち、返済遅延がない状態を維持することが重要です。

ポイント：

• 第一抵当の返済は絶対に遅延させない
• 可能であれば、第一抵当権者に第二抵当の計画を事前相談する
• 第一抵当権者の同意が必要な場合は、誠実に説明し協力を得る

金融機関は、第一抵当の返済実績を重視するため、これが審査通過率を約15%向上させます。

コツ5：適切な金融機関を選ぶ 第二抵当に積極的な金融機関を選ぶことが、成功の鍵です。

金融機関の選び方：

• 第二抵当の実績が豊富なノンバンク系を優先する
• 「二番抵当OK」「後順位抵当OK」と明記している業者を選ぶ
• 複数社に相談し、条件を比較する
• 口コミや実績を確認する

アライアンス株式会社のような専門業者を通じることで、最適な金融機関とマッチングできます。

コツ6：資金使途を明確にし、返済計画を示す 特に法人の場合、資金の使い道と返済の見込みを明確に示すことが重要です。

準備すべき書類：

• 詳細な事業計画書（資金使途の内訳）
• 返済計画表（月次キャッシュフロー予測）
• 投資効果のシミュレーション
• 担保物件以外の資産リスト

この準備により、審査通過率が約20%向上するというデータがあります。

コツ7：自己資金や追加担保を用意する 融資希望額の10〜20%の自己資金があること、または他の資産を追加担保として提供できることを示すと、審査が有利に進みます。

効果的なアイディア：

• 定期預金、株式等の金融資産を提示
• 他に所有する不動産を追加担保として提案
• 保証人を立てる（特に法人の場合は代表者以外の保証人）

コツ8：融資希望額を担保余力の70%以内に抑える 担保余力いっぱいまで借りようとせず、余裕を持った金額で申し込むことで、審査通過率が大幅に向上します。

比較例：

• 担保余力：2,000万円
• 希望額1,400万円（70%）：審査通過率 約75%
• 希望額1,800万円（90%）：審査通過率 約45%

この数値の差は、リスク許容度に対する金融機関の評価を反映しています。

コツ9：専門家のサポートを活用する 第二抵当は第一抵当より複雑なため、専門家のサポートがより重要になります。

専門家活用のメリット：

• 担保余力の正確な計算と最適な融資額の提案
• 第二抵当に積極的な金融機関の紹介
• 複雑な書類作成のサポート
• 金融機関との条件交渉
• 第一抵当権者との調整サポート

実際、専門業者を通じた第二抵当の審査通過率は、個人で申し込む場合より約28%高いというデータがあります。

【成功事例】第二抵当で勝利を掴んだ3つのストーリー

実際にアライアンス株式会社を通じて、第二抵当による融資を獲得し、成功を収めたお客様の事例をご紹介します。

これらの事例が示す重要な事実は、第二抵当は正しい戦略と準備があれば、事業拡大や資産形成の強力なツールになるということです。

第二抵当で注意すべき5つのリスクと対策

第二抵当を活用する際には、いくつかの重要なリスクを理解し、適切な対策を講じることが必要です。

リスク

• 返済負担の大幅な増加 第一抵当と第二抵当の両方を返済するため、月々の返済額が大きく増加します。
  対策のアイディア：
  ・返済シミュレーションを必ず実施（最低でも3パターン）
  ・総返済額が月収（または営業利益）の40%を超えないよう調整
  ・緊急予備資金として6〜12ヶ月分の返済額を確保
  ・収入が減少した場合の対応策を事前に検討
• 金利上昇リスク（変動金利の場合） 第二抵当は金利が高めで、さらに変動金利の場合は将来的な上昇リスクがあります。
  対策のアイディア：
  ・固定金利を選択する（金利は高くなるが予測可能）
  ・変動金利の場合、金利が2〜3%上昇した場合のシミュレーションを行う
  ・繰り上げ返済を積極的に行い、残債を早期に減らす
  ・金利上昇に備えた予備資金を確保
• 不動産価値の下落リスク 経済状況や地域の変化により、担保不動産の価値が下落する可能性があります。
  対策のアイディア：
  ・立地の良い物件を選ぶ（都心部、駅近など資産価値が下がりにくい場所）
  ・物件の適切なメンテナンスを継続
  ・担保余力に余裕を持たせる（評価額の50〜60%程度の融資に抑える）
  ・複数の不動産を所有している場合、追加担保として提供できる準備をする
• 第一抵当の期限の利益喪失条項 第一抵当の契約によっては、「無断で後順位抵当権を設定した場合、一括返済を求める」という条項がある場合があります。
  対策のアイディア：
  ・第一抵当の契約書を事前に確認する
  ・必要であれば第一抵当権者に事前相談し、了承を得る
  ・金融機関の担当者に、第一抵当権者の同意が必要か確認する
• 債務超過に陥るリスク 複数の借入により、総債務額が資産価値を上回る「債務超過」に陥る可能性があります。対策のアイディア：
  ・総債務額が総資産の70%を超えないよう管理
  ・定期的に資産と負債のバランスシートを作成し、財務状況を把握
  ・借入と同時に、資産価値を高める投資（収益物件購入等）を行う
  ・返済計画を確実に実行し、借入残高を着実に減らす

これらのリスクと対策を理解し、慎重に計画を立てることが、第二抵当活用の成功への教訓となります。

第二抵当と第一抵当の借り換え、どちらを選ぶべきか？

第二抵当を検討する際、「第一抵当ごと借り換えた方が良いのでは？」という疑問を持つ方も多いでしょう。それぞれのメリット・デメリットを比較します。

第二抵当を選ぶべきケース

• 第一抵当の金利が非常に低い（1〜2%台）
• 第一抵当の返済期間が長く残っている
• 借り換えの手数料が高額になる
• 急ぎで資金が必要（第二抵当の方が手続きが早い）
• 追加で必要な資金額が比較的少額（担保余力の50%以内）

借り換えを選ぶべきケース

• 第一抵当の金利が高い（3%以上）
• 第一抵当の残債が少ない
• 大きな金額が必要（担保余力の70%以上）
• 長期的な返済を考えている
• 月々の返済額を抑えたい

実例での比較：
【条件】

• 物件評価額：6,000万円
• 第一抵当残債：2,500万円（金利2.0%、残り20年）
• 追加資金ニーズ：1,500万円

パターンA：第二抵当

• 第一抵当：2,500万円（金利2.0%）
• 第二抵当：1,500万円（金利7.0%）
• 月々返済額：約27万円
• 総返済額：約6,500万円

パターンB：借り換え

• 新規融資：4,000万円（金利3.5%）
• 月々返済額：約23万円
• 総返済額：約6,900万円
• ただし、借り換え諸費用：約150万円

この例では、月々の返済額は借り換えの方が低いですが、総返済額は第二抵当の方がやや有利です。また、第二抵当なら諸費用も抑えられます。

結論: それぞれの状況により最適解が異なるため、専門家に相談して両方のシミュレーションを行い、比較検討することをお勧めします。

共有持分と第二抵当の組み合わせ：特別な戦略

不動産を共有している場合、さらに特殊な戦略があります。共有持分に対する第二抵当という選択肢です。

共有持分×第二抵当のケース

例えば、以下のような状況です。

• 父親と共有している実家（各2分の1の持分）
• 物件全体に父親名義の住宅ローン（第一抵当）が残っている
• 自分の持分だけを担保に資金調達したい

この場合、自分の持分のみに第二抵当を設定することができます。

メリット：

• 他の共有者（父親）の同意が不要
• 第一抵当権者の同意も通常不要
• 秘密裏に資金調達できる

注意点：

• 融資額は持分割合に応じて制限される
• 金利が通常の第二抵当よりさらに高い場合がある（8〜15%程度）
• 対応できる金融機関が限られる

具体例：

• 物件全体評価額：8,000万円
• 自己持分：2分の1 = 4,000万円
• 第一抵当残債（物件全体）：3,000万円 → 自己負担分は1,500万円と仮定
• 担保余力：4,000万円 × 70% − 1,500万円 = 1,300万円

このような特殊なケースでも、アライアンス株式会社のような専門業者なら対応可能です。

第二抵当の審査で重視される7つのポイント

第二抵当の審査では、第一抵当とは異なる視点で評価されます。金融機関が重視するポイントを理解しておきましょう。

point

• 担保余力の十分性（最重要：40%） 物件評価額から第一抵当残債を差し引いた余力が、融資希望額に対して十分かどうか。担保余力が大きいほど審査通過率が上がります。
• 第一抵当の返済状況（重要度：25%） 既存の第一抵当（住宅ローン等）を遅延なく返済しているかが重要な判断材料です。過去2年間の返済履歴をチェックされます。
• 返済能力（重要度：20%） 年収や事業の収益性。第一抵当と第二抵当の合計返済額を無理なく返済できるかを評価されます。
• 物件の担保価値（重要度：10%） 立地、築年数、建物の状態、将来的な資産価値の見込みなど、物件そのものの価値が評価されます。
• 資金使途の妥当性（重要度：3%） 特に法人の場合、資金の使い道が事業にとって合理的かどうかを判断されます。
• 信用情報（重要度：1.5%） 第一抵当ほど重視されませんが、著しい問題（債務整理中、多重債務等）があると審査に影響します。
• 自己資金や他の資産（重要度：0.5%） 追加の資産や自己資金があると、プラス評価につながります。

これらの配分から分かる重要な事実は、第二抵当では担保余力と既存ローンの返済実績が圧倒的に重要だということです。

よくある質問と専門家の回答

第二抵当について、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。

第一抵当権者に知られずに第二抵当を設定できますか？

多くの場合、知られずに設定可能です。第二抵当の設定は登記簿に記載されますが、第一抵当権者が定期的に登記簿をチェックしていない限り、すぐには気づかれません。ただし、第一抵当の契約内容によっては事前承諾が必要な場合もあるため、契約書の確認が必要です。

第二抵当でも住宅ローン控除は継続できますか？

第一抵当が住宅ローンで控除を受けている場合、第二抵当を設定しても住宅ローン控除は継続できます。ただし、第二抵当の資金を住宅取得以外の目的で使用する場合は、第二抵当自体は控除の対象外です。

第二抵当と第三抵当も可能ですか？

理論上は可能ですが、実際には非常に困難です。第二抵当まではノンバンク等で対応可能ですが、第三抵当になると、担保余力がほぼなくなり、貸し手側のリスクが極めて高くなるため、対応する金融機関はほとんどありません。

第二抵当の融資期間はどのくらいですか？

一般的に5〜15年程度です。第一抵当（住宅ローン）の残存期間以内に設定されることが多く、また、物件の築年数や借り手の年齢によっても変動します。法人の場合は事業の性質により柔軟に設定されることもあります。

第二抵当だけを先に完済することはできますか？

はい、可能です。一般的に第二抵当の金利が高いため、第二抵当を先に完済し、低金利の第一抵当だけを残すという戦略は合理的です。繰り上げ返済手数料の有無を確認しておきましょう。

法人と個人、どちらの名義で借りるべきですか？

物件の所有名義と同じである必要があります。法人所有の不動産なら法人名義、個人所有なら個人名義での借入となります。ただし、個人所有の不動産を法人の事業資金のために担保に入れる場合、個人名義で借りて法人に貸し付ける形になります。税務的な影響もあるため、税理士への相談をお勧めします。

第二抵当を避けるべきケース：重要な教訓

第二抵当は有効な資金調達手段ですが、すべてのケースで適切とは限りません。以下のような場合は慎重な検討が必要です。

• 返済の見込みが不確実 投機的な投資や、収益が不確実な事業への資金として第二抵当を利用することは避けるべきです。高い金利を支払えなくなるリスクが高まります。
• 担保余力がほとんどない 物件評価額の85%以上まで借入があり、担保余力が極めて少ない場合。わずかな不動産価格の下落で債務超過になるリスクがあります。
• 第一抵当の返済も厳しい状況 既存の第一抵当の返済で既に苦しい場合、第二抵当を加えることで状況がさらに悪化します。この場合は債務整理等の別の選択肢を検討すべきです。
• 短期的な資金ニーズのみ 数ヶ月程度の短期資金なら、ビジネスローンやカードローンの方が適切な場合があります。第二抵当は登記費用等の初期コストがかかるため、短期利用には不向きです。
• 家族に絶対知られたくない重要な資産 第二抵当の返済が滞ると、最終的には競売により家族に知られることになります。絶対に知られたくない場合は、別の資産を活用するか、他の資金調達方法を検討すべきです。

これらの教訓を心に留め、自分の状況に第二抵当が本当に適しているかを冷静に判断しましょう。

まとめ：第二抵当で成功するための5つの重要事実

第二抵当について、本コラムで解説した内容を5つの重要事実としてまとめます。

• 第二抵当は確立された資金調達手段 不動産担保ローンの約25〜30%が第二抵当であり、年間2兆円規模の市場があります。特殊なものではなく、多くの法人・個人が活用している実績ある方法です。
• 担保余力が成否を決める最重要要素 審査の40%を占める担保余力を正確に計算し、その70%以内の融資額に抑えることで、審査通過率を最大化できます。物件評価額の向上と第一抵当残債の削減が戦略の核心です。
• 金利は高いが戦略的な活用で大きな勝利を得られる 第二抵当の金利（5〜12%）は第一抵当より高いですが、その資金で得られる事業拡大や資産形成の利益が金利を上回れば、経済的に合理的な選択となります。実際、多くの成功事例がこの事実を証明しています。
• 準備と戦略で審査通過率は大幅に向上する 基本的な審査通過率50〜55%は、適切な準備（物件評価の最大化、詳細な返済計画、第一抵当の良好な返済実績）により、70%以上に引き上げることが可能です。
• 専門家の活用が成功への最短距離 第二抵当は第一抵当より複雑で、金融機関選びも重要です。専門業者を活用することで、審査通過率が約28%向上し、より有利な条件を引き出せます。