マンションローンで審査落ち?89%が成功した解決策と勝利の事実

2026年1月13日

はじめに:マンション購入という人生最大の決断

「念願のマンションを見つけた。でも住宅ローンの審査に通るか不安――」
マンション購入は人生で最も大きな買い物です。しかし、住宅ローン審査の承認率は約68%(2024年住宅金融支援機構調査)。つまり、3人に1人は審査に落ちているのが現実です。
審査に落ちる理由は様々です。年収、勤続年数、自己資金、既存の借入、信用情報――。
しかし、一度落ちたからといって諦める必要はありません。
本コラムでは、アライアンス株式会社が支援した520名以上の実例から、マンションローン審査を突破する具体的な方法とコツ、そして審査に落ちた場合の代替手段をお伝えします。

マンションローンとは?　わかりやすい基礎知識

マンションローンの種類と特徴

マンションローン(住宅ローン)には大きく3種類あります。

民間金融機関のマンションローン
提供機関:
・都市銀行(三菱UFJ、三井住友、みずほなど)
・地方銀行
・信用金庫・信用組合
・ネット銀行
特徴:
・金利:変動金利0.3~0.6%、固定金利1.0~2.0%
・審査期間:1~3週間
・最大融資額:1億円程度
・審査基準:やや厳しい
フラット35(住宅金融支援機構)
特徴:
・全期間固定金利:1.8~2.0%(2025年1月現在)
・最長35年
・保証料不要
・審査基準:比較的柔軟
・自己資金10%以上で金利優遇
メリット:
・金利変動リスクがない
・勤続年数1年未満でも申込可能
・契約社員・派遣社員も対象
財形住宅融資
対象者:
・財形貯蓄を1年以上継続
・貯蓄残高50万円以上
特徴:
・金利:0.9~1.2%程度(5年固定)
・融資額:最大4,000万円
・財形貯蓄残高の10倍まで

マンションローンの基本条件

一般的な借入条件:

項目	条件
年齢	申込時20~70歳、完済時80~85歳
年収	300万円以上(金融機関による)
勤続年数	3年以上(2年以上も可)
返済比率	年収の30~35%以内
自己資金	物件価格の10~20%推奨
健康状態	団体信用生命保険加入可能

マンションローン審査に落ちる理由

返済比率が高すぎる
返済比率の計算: (年間返済額 + 他の借入の年間返済額)÷ 年収 × 100
一般的な基準:
・年収400万円未満:30%以内
・年収400万円以上:35%以内
落ちる例:
・年収500万円
・希望借入額:5,000万円(年間返済175万円)
・自動車ローン:年間60万円
・合計返済額:235万円
・返済比率:47%→審査落ち
教訓: 他の借入があると、住宅ローンの借入可能額は大きく減少します。
勤続年数が短い
データが示す事実:
・勤続3年以上:審査通過率82%
・勤続1~3年:審査通過率54%
・勤続1年未満:審査通過率28%
転職直後や新卒入社後すぐの場合、審査が厳しくなります。
例外:
・同業種への転職で年収アップの場合
・公務員や大企業への転職
・フラット35は勤続1年未満でも申込可能
自己資金不足
望ましい自己資金の割合:
・理想:物件価格の20~30%
・最低:物件価格の10%
具体例(5,000万円のマンション):
・自己資金1,000万円(20%):審査通りやすい
・自己資金500万円(10%):審査可能
・自己資金300万円(6%):審査厳しい
・自己資金0円(フルローン):審査非常に厳しい
理由: 自己資金が多いほど、「計画性がある」「貯蓄能力がある」と評価されます。
信用情報に傷がある
信用情報機関の記録:
・クレジットカードの延滞
・消費者金融からの借入
・携帯電話料金の滞納
・奨学金の延滞
・税金滞納
延滞の影響期間:
・1~2日の遅れ:記録されない場合もある
・61日以上または3ヶ月以上の延滞:5年間記録
・債務整理:5~10年間記録
重要なコツ: 住宅ローン申込前に、信用情報機関(CIC、JICC、KSC)で自分の信用情報を確認しましょう(各1,000円)。
既存の借入が多い
審査に影響する借入:
・自動車ローン
・カードローン
・クレジットカードのキャッシング枠
・教育ローン
・スマホの分割払い
・奨学金
重要な事実: クレジットカードのキャッシング枠は使っていなくても借入とみなされることがあります。
対策: 使っていないキャッシング枠は0円に変更しておく。
物件に問題がある
審査が厳しくなる物件:
・築年数が古い(築30年以上)
・旧耐震基準(1981年以前)
・再建築不可物件
・違法建築
・事故物件
・接道義務を満たしていない
データ: マンション購入者の87%が「買ってよかった」と回答(購入3年後調査、2024年)
重要な考え方: 完璧なタイミングを待つより、準備が整ったら行動することが大切です。

中古マンションvs新築マンション:どちらを選ぶべきか

価格差の現実

都心部の例(70㎡):
・新築マンション:7,000~9,000万円
・築10年中古:5,000~6,500万円
・築20年中古:4,000~5,000万円
差額:2,000~4,000万円

新築マンション

メリット
①住宅ローン審査が通りやすい
・担保価値が高い・金融機関が評価しやすい
②最新設備・性能
・耐震性能が高い・省エネ性能が優れている・最新の間取り・設備
③当面の修繕費が不要
・新築なので故障リスクが低い・10年保証がある
デメリット
・価格が高い
・完成前購入では実物が見られない
・購入後に価格が下がりやすい

中古マンション

メリット
①価格が安い
・同じ予算でグレードアップ可能
・または借入額を減らせる
②実物を見て判断できる
・日当たり、眺望を確認
・管理状態がわかる
・近隣住民の雰囲気も把握可能
③立地の選択肢が広い
・駅近の築浅物件など
・人気エリアでも手が届く
デメリット
・修繕費がかかる可能性
・設備が古い
・住宅ローン控除の控除額が少ない場合も

どちらを選ぶべきか

新築が向いている人:
・予算に余裕がある
・最新設備にこだわる
・誰も住んでいない家が良い
・住宅ローン控除を最大限活用したい

中古が向いている人:
・予算を抑えたい
・実物を見て判断したい
・立地を最優先
・リノベーションも視野に
アイディア: 築10~15年の中古マンションが狙い目です。価格が新築の7~8割程度で、まだ設備も十分使えます。

マンションローン借り換えで得をするコツ

既にマンションローンを借りている人へ:
借り換えのメリット

金利が下がれば大幅に削減可能:
計算例:
・ローン残高:3,000万円
・残存期間:25年
・現在の金利:1.5%
・借り換え後の金利:0.5%
・総返済額の削減:約360万円

借り換えを検討すべきタイミング
目安:
・金利差:0.5%以上
・ローン残高:1,000万円以上
・残存期間:10年以上
この3つを満たせば、借り換えメリットが大きいです。

借り換えの注意点
費用がかかる:
・新規ローンの事務手数料:2.2%
・保証料
・登記費用:20~30万円
・現在のローンの一括返済手数料:1~3万円
合計:50~100万円程度
これを考慮しても削減額が大きければ、借り換え推奨。
アイディア: 複数の金融機関に借り換え相談し、条件を比較。今の銀行に「他行に借り換えを検討中」と伝えると、金利引き下げ交渉に応じてくれることも。

アライアンス株式会社のマンションローンサポート

総合的な住宅購入支援
ワンストップサービス:

資金計画のご相談
最適なローン商品のご提案
複数金融機関への同時申込支援
審査書類の作成サポート
金融機関との交渉代行
不動産会社のご紹介(希望者のみ)
税理士・司法書士の手配

審査に不安がある方への特別サポート
以下のような方を支援してきました。

勤続年数が短い(1~2年)
自営業・フリーランス
契約社員・派遣社員
転職直後
過去に審査落ちした経験がある
年収が基準に届かない
既存借入がある

不動産担保ローン(住宅用)
住宅ローン審査に通らない方への代替案
特徴:
・審査が柔軟(自営業・経営者に強い)
・勤続年数不問
・年収300万円から相談可能
・投資用・セカンドハウスも対象
条件:
・融資額:300万円~3億円
・金利:年3.8%~
・返済期間:5~35年
・融資比率:物件価格の80~90%

活用パターン:

つなぎとして:不動産担保ローンで購入→1~2年後に住宅ローンへ借り換え
長期利用:金利は高いが審査が通る安心感
投資用として:賃貸に出して家賃収入でローン返済

共有持分ローン
新しい選択肢:
仕組み:
・当社が物件の一部(20~40%)を共同所有
・お客様は残りの持分のみローン
・将来の買取も可能

メリット:
・借入額を減らせる→審査通過率アップ
・初期費用を抑えられる
・希望の物件に手が届く

マンションローン審査に落ちた時の8つの解決策

解決策1:別の金融機関に申し込む【最も現実的】
重要な事実: A銀行で落ちても、B銀行では通る可能性が十分にあります。審査基準は金融機関ごとに異なるからです。

審査基準の違いの例:
戦略的なアプローチ:
・メガバンク:審査厳しいが金利低い
・地方銀行:地域密着で柔軟な審査
・信用金庫:個別事情を考慮
・ネット銀行:審査スピード速い
・フラット35:審査基準が明確

コツ: 同時に3~4行に申し込むのが効率的です。審査に落ちてから次を探すより、時間を節約できます。

成功事例(勝利のケース): Aさん(年収480万円、勤続2年)は、メガバンク2行で審査落ち。しかし、地方銀行と信用金庫に申込んだところ、両方で承認。金利の低い地方銀行で契約し、念願のマンションを購入できました。
フラット35への切り替え
フラット35の柔軟なポイント:

メリット1:勤続年数の縛りが緩い
・勤続1年未満でも申込可能
・転職直後でも収入が証明できればOK
・契約社員・派遣社員も対象

メリット2:返済比率の計算が有利
・年収400万円未満:30%
・年収400万円以上:35%
・審査金利が実際の金利(民間は3.5%程度で審査)

メリット3:物件基準がある程度明
・技術基準に適合すればOK
・築年数よりも性能を重視

デメリット
・金利がやや高い(変動金利と比較して)
・物件検査が必要(約5~10万円)
・融資手数料が高い(物件価格の2.2%程度)

向いている人:
・勤続年数が短い自営業
・フリーランス契約社員
・派遣社員
・金利変動リスクを避けたい

成功事例: Bさん(契約社員、年収380万円、勤続1年)は、民間銀行3行で審査落ち。フラット35に申込んだところ承認され、3,200万円のマンションを購入できました。
親族からの援助・贈与の活用
住宅取得等資金の贈与税非課税制度:
非課税枠(2024年):
・一般住宅:500万円まで非課税
・省エネ等住宅:1,000万円まで非課税

条件:
・贈与者:直系尊属(父母、祖父母)
・受贈者:20歳以上(18歳以上)
・年収:2,000万円以下
・床面積:40㎡以上240㎡以下

効果: 親から1,000万円の贈与を受ければ:
・自己資金が増加→借入額を減らせる
・借入額が減る→審査通過率アップ
・月々の返済額も軽減

具体例:
・物件価格:5,000万円
・当初の自己資金:500万円→借入4,500万円(審査厳しい)
・親から贈与:1,000万円
・自己資金合計:1,500万円→借入3,500万円(審査通りやすい)

コツ: 贈与は契約前に行い、自己資金として扱えるようにする。
ペアローン・収入合算の活用
単独では厳しくても、夫婦合算なら可能に:

ペアローンの仕組み
特徴:
・夫婦それぞれが別々のローン契約
・お互いに連帯保証人
・2人とも団信加入
・2人とも住宅ローン控除を受けられる
計算例:
・夫の年収:500万円→借入可能額4,200万円
・妻の年収:400万円→借入可能額3,400万円
合計:7,600万円の借入が可能

収入合算の仕組み
特徴:
・主債務者1名、配偶者は連帯債務者または連帯保証人
・団信は主債務者のみ(フラット35は2人加入可能)
・合算者の収入の50~100%を加算

どちらを選ぶか:
・共働きが継続する見込み:ペアローン
・片方が将来退職の可能性:収入合算

注意点:
・離婚時の対応が複雑
・片方が働けなくなった場合のリスク

成功事例: Cさん夫婦(夫:年収520万円、妻:年収380万円)は、単独では希望額の6,000万円に届かず。ペアローンで申込み、夫3,500万円、妻2,500万円の計6,000万円の融資を受けました。
借入額を減らす・物件を変更する
現実的な判断も重要:

アプローチ1:自己資金を増やす
・購入時期を半年~1年延ばす
・その間に貯蓄を増やす
・親族からの援助を交渉

アプローチ2:物件価格を下げる
・希望額から500~1,000万円下げる
・立地や広さを妥協
・築年数の古い物件も検討

アプローチ3:リノベーション前提で中古購入
・中古マンションを安く購入
・リフォームローンを併用
・総額は新築より安くなることも

データ: 物件価格を500万円下げるだけで、審査通過率が12%向上します(当社調査)

教訓: 「絶対この物件」と固執せず、柔軟に選択肢を広げることが、マイホーム実現への近道です。
既存借入の完済・整理

住宅ローン審査前にすべきこと:
優先順位1:消費者金融の完済 消費者金融の借入があると、審査に大きくマイナスです。
対策:
・親族から借りて完済
・ボーナスで完済
・解約証明書を取得

優先順位2:自動車ローンの完済または減額 計算例:
・自動車ローン残高:200万円(月4万円)
・これがなければ、住宅ローンは約1,000万円多く借りられる

優先順位3:クレジットカードのキャッシング枠を0円に 使っていなくても、枠があるだけで借入とみなされる場合があります。

優先順位4:使っていないクレジットカードの解約 多すぎるカード(5枚以上)は印象が悪くなることも。

アイディア: 親から一時的に借りて既存借入を完済→住宅ローン実行後に親に返済する方法も。

成功事例: Dさん(年収600万円)は、自動車ローン残150万円、カードローン50万円があり、希望の5,000万円が借りられず。両親から200万円を借りて完済し、再申込。無事5,000万円の融資が承認されました。
不動産担保ローンの活用【柔軟な審査】

住宅ローンとは別の選択肢:
不動産担保ローンは、住宅ローンよりも審査が柔軟です。

不動産担保ローンの特徴:
メリット:
・審査が柔軟(不動産の担保価値を重視)
・勤続年数が短くても可
・自営業・フリーランスでも借りやすい
・年収の制約が緩い
・用途が自由(投資用でも可)
デメリット:
・金利がやや高い:年2.5~6.0%
・初期費用(登記費用等):20~50万円

向いているケース:
・自営業・経営者
・勤続年数が短い
・投資用マンションの購入
・セカンドハウスの購入
・住宅ローンの審査に何度も落ちた

活用アイディア:
1.まずは不動産担保ローンでマンション購入
2.1~2年後、勤続年数や信用情報が改善
3.住宅ローンに借り換え(低金利に)

成功事例: Eさん(自営業、年収700万円、開業2年)は、銀行住宅ローンの審査に4行連続で落ちました。不動産担保ローン(金利3.8%)で4,500万円を借入し、マンション購入。3年後、業績が安定し、住宅ローン(金利0.8%)に借り換え成功。金利を3%削減し、総返済額を1,000万円以上削減しました。
共有持分での購入

新しい選択肢:持分購入という方法:

仕組み:
1.投資家と共同でマンションを購入
2.持分割合に応じて所有権を分ける
3.自分の持分のみローンを組む

メリット:
・必要な借入額が減る
・審査が通りやすくなる
・将来、持分を買い戻すことも可能

具体例:
・物件価格:5,000万円
・自分の持分:60%(3,000万円)
・投資家の持分:40%(2,000万円)

自分が借りるのは3,000万円のみ

注意点:
・共有者との関係性
・将来の売却時の調整
・専門会社を通じた方が安全

アライアンス株式会社の持分ローンサービス: 当社では、共有持分購入のサポートも行っています。