はじめに
「実家を兄弟で相続したけれど、自分の持分だけでお金を借りることはできないのか？」「配偶者と共有名義の自宅があるが、配偶者に知られずに資金調達できないだろうか？」
こうした悩みを抱える方は、意外に多くいます。不動産は複数人で共有することが多く、相続、離婚調停前、事業資金の調達など、様々な理由で「自分の持分だけを使って融資を受けたい」というニーズが存在します。
しかし、多くの金融機関では「共有不動産の融資には、他の共有者全員の承諾が必要です」と断られてしまいます。兄弟仲が悪い、配偶者に事業の状況を知られたくない、共有者が遠方に住んでいて連絡が取りにくいなど、様々な事情で承諾を得ることが困難な場合、融資の道が閉ざされてしまうのです。
今回は、共有不動産・持分不動産の基本知識から、「持分のみを担保にして融資を受ける方法」、そして「他の共有者に知られにくい理由」について、詳しく解説します。
共有不動産・持分不動産とは？
共有不動産の定義
共有不動産とは、一つの不動産を複数の人が共同で所有している状態を指します。それぞれの所有者は「共有持分」という割合で、その不動産に対する所有権を持っています。
例：
- 相続により、兄弟3人が実家を共有（各自3分の1ずつ）
- 夫婦で購入した自宅を共有名義にしている（夫2分の1、妻2分の1）
- 親子で購入した投資用マンションを共有（親3分の2、子3分の1）
持分とは？
持分とは、共有不動産における個人の所有割合を指します。登記簿謄本には「持分2分の1」「持分3分の1」といった形で記載されます。
この持分は、その不動産全体に対する「権利の割合」であり、「具体的な場所」ではありません。つまり、3分の1の持分を持っているからといって、「1階部分が自分のもの」ということではなく、不動産全体に対して3分の1の権利を持っている、という意味です。
共有不動産が生じる主なケース
- 相続 最も多いのが相続による共有です。親が亡くなり、実家を複数の子どもが相続すると、自動的に共有不動産になります。
- 夫婦での購入 住宅ローンを夫婦で組んだ場合、その不動産は夫婦の共有名義になることがあります。
- 共同購入 親子、兄弟、友人同士など、複数人で資金を出し合って不動産を購入した場合、共有不動産になります。
- 離婚調停中 離婚前の夫婦が共有名義の自宅を持っている場合、離婚調停中でも共有状態が続きます。
共有不動産で融資を受ける際の一般的な問題
- 問題1：他の共有者全員の承諾が必要とされる
- 問題2：共有者との関係が悪い場合、承諾を得られない
- 問題3：配偶者に事業の状況を知られたくない
- 問題4：手続きが煩雑になる
持分のみを担保にした融資が可能な理由
法的根拠：持分は独立した財産
共有不動産における各自の持分は、法的には独立した財産として扱われます。つまり、あなたが持っている「持分2分の1」は、あなたの完全な所有物であり、他の共有者の承諾なく、売却や担保設定が可能なのです。
持分のみを担保にするメリット
- メリット1：他の共有者の承諾が不要 法的には、持分の担保設定に他の共有者の承諾は必要ありません。つまり、兄弟や配偶者に知られることなく、自分の持分だけを担保に融資を受けることが可能です。
- メリット2：手続きが迅速 他の共有者への連絡、承諾書の取得といった煩雑な手続きが不要なため、融資申し込みから実行まで、迅速に進みます。
- メリット3：人間関係を損なわない 兄弟仲が悪い、配偶者に知られたくないといった場合でも、人間関係を損なうことなく、資金調達が可能です。
アライアンスの不動産担保ローン：持分のみで融資可能
多くの金融機関では「共有者全員の承諾が必要」とされますが、アライアンス株式会社では、基本的に他の共有者の承諾なしで、持分のみを担保にした融資が可能です。
アライアンスが持分のみで融資できる理由
- 理由1：法的に問題がない 前述の通り、持分は独立した財産であり、他の共有者の承諾なく担保設定が可能です。アライアンスは、この法的根拠に基づき、持分のみを担保にした融資を実施しています。
- 理由2：審査基準が柔軟 アライアンスは、担保となる持分の評価額を適切に査定し、その価値に基づいて融資額を決定します。他の共有者の承諾がなくても、担保価値が十分であれば、融資が可能なのです。
- 理由3：迅速な対応を重視 中小企業や個人事業主の突発的な資金ニーズに対応するため、アライアンスは迅速な融資実行を重視しています。他の共有者への連絡や承諾書の取得といった時間のかかる手続きを省くことで、最短2日での融資実行が可能になっています。
例外的に共有者の承諾が必要なケース
ただし、以下のような例外的なケースでは、他の共有者の承諾が必要になる場合があります。
- 例外1：持分割合が極めて小さい場合 例えば、持分が10分の1以下など、極めて小さい場合、担保価値が不十分と判断され、他の共有者の承諾を求められることがあります。
- 例外2：不動産全体の担保設定が必要な場合 融資額が大きく、持分のみでは担保価値が不足する場合、不動産全体を担保にする必要があり、その際は他の共有者の承諾が必要です。
- 例外3：特殊な不動産の場合 商業ビルや特殊な用途の不動産など、持分のみでの担保設定が困難な場合、他の共有者の承諾を求められることがあります。
ただし、これらは例外的なケースであり、一般的な住宅や投資用マンションの持分であれば、基本的に他の共有者の承諾なしで融資が可能です。
他の共有者に知られにくい理由
持分のみを担保にした融資は、他の共有者に知られにくいという特徴があります。
理由1：日常生活で登記簿謄本を取ることは少ない
不動産の登記簿謄本には、抵当権（担保権）の設定が記載されます。つまり、あなたが持分を担保にして融資を受けると、その情報が登記簿謄本に記載されます。
しかし、他の共有者が法務局で登記簿謄本を取得しない限り、その情報を知ることはありません。日常生活で、自宅や実家の登記簿謄本を取得することは、ほとんどありません。
登記簿謄本を取得するケース：
- 不動産の売却を検討している
- 相続手続きで必要になった
- 不動産担保ローンを申し込む際に必要
- 訴訟や調停で必要になった
これらのケースを除けば、日常的に登記簿謄本を取得することはないため、他の共有者に知られる可能性は低いのです。
理由2：金融機関からの連絡は本人にのみ
融資の申し込み、契約、返済に関する連絡は、すべて申込者本人にのみ行われます。金融機関が他の共有者に連絡することはありません。
理由3：返済が順調であれば問題は生じない
持分を担保にした融資でも、返済が順調に進んでいる限り、問題は生じません。返済が滞って初めて、担保権が実行される可能性が出てきます。
つまり、計画的に返済を続けていれば、他の共有者に知られることなく、融資を完済することが可能なのです。
理由4：郵送物や電話連絡の配慮
アライアンスでは、お客様のプライバシーに配慮し、郵送物や電話連絡の際には、他の家族に知られないよう配慮しています。例えば、連絡先を携帯電話のみにする、郵送物を局留めにするなど、柔軟な対応が可能です。
実例：持分のみを担保にして融資を受けた事例
50歳の個人事業主Aさんは、5年前に父が亡くなり、実家を兄弟3人で相続しました。Aさんの持分は3分の1です。実家は空き家のまま放置されていますが、兄弟間の確執があり、売却の話も進みません。
ある日、Aさんの事業に突発的な資金需要が発生し、300万円が必要になりました。
銀行に融資を申し込むと、「実家の持分を担保にするなら、他の兄弟の承諾が必要です」と言われました。
兄弟に頼むことは、心理的に不可能でした。そこで、Aさんはアライアンスに相談しました。
アライアンスでは、Aさんの持分3分の1のみを担保に、300万円の融資が可能と判断されました。他の兄弟への連絡や承諾書の取得は不要でした。
翌日の面談で契約が成立し、その翌日には資金が振り込まれました。
Aさんは無事に事業の危機を乗り越えることができ、その後も計画的に返済を続けています。兄弟には一切知られることなく、融資を利用できたのです。
45歳の中小企業経営者Bさんは、配偶者と共有名義の自宅を所有しています（Bさんの持分2分の1）。
事業が一時的に厳しくなり、500万円の運転資金が必要になりました。
しかし、配偶者には事業の詳細を伝えておらず、「事業が厳しい」と知られることを避けたいという強い思いがありました。銀行に相談すると、「共有名義の自宅を担保にするなら、配偶者の承諾が必要です」と言われました。
Bさんはアライアンスに相談し、自分の持分2分の1のみを担保にして、500万円の融資を受けることができました。配偶者への連絡や承諾書の取得は不要でした。
その後、事業が回復し、融資も完済しました。配偶者に知られることなく、事業の危機を乗り越えることができたのです。
40歳の会社員Cさんは、配偶者と離婚調停中でした。
共有名義の自宅があり、Cさんの持分は2分の1です。調停が長引く中、弁護士費用や新居の準備費用として、400万円が必要になりました。
配偶者との関係は悪化しており、融資の相談をすることは不可能でした。
アライアンスでは、Cさんの持分2分の1のみを担保に、400万円の融資が可能と判断されました。
Cさんは無事に弁護士費用を支払い、新居の準備も進めることができました。その後、離婚が成立し、自宅は売却されました。売却代金の中から融資を返済し、問題なく完了しました。
55歳の自営業Dさんは、叔父と共有している投資用マンションを所有していました（Dさんの持分2分の3）。
叔父は遠方に住んでおり、数年間連絡を取っていませんでした。
事業拡大のため、600万円の資金が必要になりましたが、叔父に連絡を取ることは、心理的にも時間的にも困難でした。
アライアンスでは、Dさんの持分2分の3のみを担保に、600万円の融資が可能と判断されました。
Dさんは無事に事業拡大を実現し、その後も順調に返済を続けています。叔父に知られることなく、融資を利用できたのです。
持分のみを担保にする際の注意点
持分のみを担保にした融資は便利ですが、以下の注意点があります。
注意点1：担保価値が低くなる可能性
持分のみの担保は、不動産全体を担保にする場合と比べて、担保価値が低く評価されることがあります。
これは、持分のみでは、不動産全体を自由に売却できないためです。
そのため、融資額が希望額に届かない可能性があります。
注意点2：返済が滞ると共有者に知られる可能性
返済が順調であれば問題ありませんが、返済が滞り、担保権が実行される段階になると、他の共有者にも影響が及ぶ可能性があります。
金融機関が持分を売却する際、他の共有者にも通知が行くことがあり、その時点で融資のことが知られる可能性があります。
注意点3：不動産の売却時に清算が必要
将来、共有不動産を売却する際、あなたの持分に担保権が設定されていれば、その担保権を抹消する必要があります。つまり、融資を完済するか、売却代金から返済する必要があります。
この点を事前に理解しておくことが重要です。
注意点4：持分割合によっては融資が難しい場合も
前述の通り、持分割合が極めて小さい場合（10分の1以下など）、担保価値が不十分と判断され、融資が難しくなる可能性があります。
注意点5：返済計画を綿密に立てる
他の共有者に知られないようにするためには、計画的に返済を続け、返済トラブルを避けることが最も重要です。融資を受ける前に、必ず返済計画を立ててください。
共有不動産の持分融資と通常の不動産担保ローンの比較
| 項目 | 通常の不動産担保ローン | 持分のみの担保ローン |
|---|---|---|
| 担保 | 不動産全体 | 自分の持分のみ |
| 他の共有者の承諾 | 必要（共有の場合） | 基本的に不要 |
| 融資額 | 大きい | やや小さい |
| 担保価値評価 | 高い | やや低い |
| 手続きの煩雑さ | やや複雑 | シンプル |
| 融資スピード | 早い（数日～1週間） | 非常に早い（2～3日） |
| 他の共有者に知られる可能性 | 高い（承諾が必要） | 低い |
| 適用ケース | 単独所有または共有者全員が同意 | 共有者の承諾が得られない場合 |
よくある質問
まとめ：共有不動産の持分を有効活用する
共有不動産の持分は、多くの方が「使えない資産」だと思い込んでいます。兄弟仲が悪い、配偶者に知られたくない、共有者が遠方にいるなど、様々な理由で、持分を活用することを諦めているのです。
しかし、持分は独立した財産であり、他の共有者の承諾なく、担保に設定することが可能です。アライアンス株式会社では、基本的に他の共有者の承諾なしで、持分のみを担保にした融資を実施しています。
突発的な資金需要、事業の運転資金、生活費の補填など、様々なニーズに対応できます。他の共有者に知られることなく、迅速に資金を調達したい方は、一度、アライアンスに相談してみてください。
あなたの持分は、「使えない資産」ではなく、「人生を支える大切な資産」になり得るのです。
→ 詳しくはアライアンス公式サイトをご覧ください。
