競売落札額は市場価格の63％！住民税滞納の損失回避の勝利法

2025年8月8日2025年10月18日

競売落札額は市場価格の63％！損失回避の勝利法

はじめに

住民税の滞納が続くと、市区町村の税務課から督促状が届き、やがて差し押さえへと進行していきます。差し押さえと聞くと、何かしら特殊な手続きだと思う方も多いですが、実際には私たちの日常生活に大きな影響を与える、非常に現実的な問題です。

「いつ差し押さえがくるのか…」と不安に過ごすよりも、その仕組みと対策を正確に理解することが重要です。今回は、住民税滞納による差し押さえの全体像、競売に至った場合の具体的な手続き、そして何より重要な「差し押さえを回避し、有利に売却する方法」について、詳しく解説します。

住民税滞納における差し押さえとは？

差し押さえの定義

差し押さえとは、住民税などの租税債務が生じた際、市区町村の税務課が、滞納者の資産（預貯金、給与、不動産など）を強制的に差し押さえ、その資産を売却することで、滞納税を回収する行為です。法的には「強制徴収」と呼ばれ、滞納者の同意を必要としない強力な権限です。

差し押さえの対象となる資産

住民税の差し押さえ対象となる資産は多岐に渡ります。

1. 預貯金 最も差し押さえられやすい資産です。銀行口座に一定額以上の残高があれば、税務課は銀行に照会し、口座を凍結した上で、必要額を差し押さえます。

2. 給与 毎月の給与の差し押さえもあります。ただし、生活に最低限必要な部分は保護されており、給与全額が差し押さえられるわけではありません。一般的には、給与の4分の1程度が差し押さえられます。

3. 自動車 ローンが完済されている自動車は、差し押さえ対象です。差し押さえられた自動車は競売にかけられ、売却代金が滞納税に充てられます。

4. 不動産（自宅、投資物件など） これが最も深刻な差し押さえです。自宅や所有している土地・建物が差し押さえられると、競売を通じて強制的に売却されてしまいます。

5. その他の資産 株式、投資信託、生命保険の解約返戻金なども差し押さえの対象になります。

差し押さえに至るまでの流れ

住民税の滞納から差し押さえまでは、一定の手続きを経ます。

1. 督促状の発送（滞納から20日以内） 納期限までに納税がない場合、市区町村から督促状が送られてきます。この段階で納税すれば、以降の手続きは進みません。

2. 催告書の発送（督促状発送から30日程度後） 督促状の指定期限（通常は督促状到着から10日後）までに納税がなければ、催告書が送られてきます。

3. 差し押さえ予告通知（催告書発送から30日程度後） この通知が来ると、いよいよ差し押さえが間近です。この段階で対応を取らないと、数日以内に差し押さえが実行されます。

4. 差し押さえの実行（予告通知から数日後） 実際に預貯金の凍結、給与の差し押さえ、または不動産の差し押さえが行われます。

注意：この流れは自治体によって若干異なる場合があります。

差し押さえから競売に至るまでの手順

不動産が差し押さえられた場合、最終的には競売（強制売却）に至ります。その具体的な手続きを、段階ごとに説明します。

ステップ1：差し押さえの実行（滞納から2～3ヶ月程度）

市区町村の税務課が、あなたの自宅や投資物件を差し押さえます。この時点で、その不動産に関する登記簿に「差し押さえ」の記載がなされます。

差し押さえされた不動産は、所有者であっても売却や担保設定ができなくなります。つまり、その物件を活用する自由がすべて失われるのです。

ステップ2：公売公告（差し押さえから数ヶ月後）

市区町村の税務課は、差し押さえた不動産を公売（公開競売）にかけることを決定します。一般的には、差し押さえから3～6ヶ月以内に公売の実施予定日が告示されます。

この時点で、新聞広告、市区町村役所の掲示板、官報などで、競売物件として公開されます。つまり、あなたが滞納していることが世間に知られてしまうのです。

ステップ3：評価額の決定と入札期間

公売実施の3～4週間前に、評価人によって物件の評価額（売却予定価格）が決定されます。この評価額は、市場価格の50～70%程度に設定されることが多いです。

その後、一般競争入札が実施されます。入札期間は通常1～2週間で、誰でも参加できます。

ステップ4：落札と所有権移転

入札の結果、最高価格を提示した者が落札者となります。落札後、落札者は売却代金を支払い、その物件の所有権を取得します。

多くの場合、投資家やヤミ金関係者が競売物件を狙っており、市場価格よりも安く落札するケースがほとんどです。

ステップ5：明け渡し（落札から約6ヶ月後）

落札者は、その物件の所有権を取得した後、現所有者（あなた）に対して、明け渡しを求めます。もし応じなければ、強制執行により、あなたと家族は住んでいる自宅から強制的に立ち退かされるのです。

つまり、差し押さえから明け渡しまで、約1～1.5年の期間があり、その間、自宅はあなたのものではなくなり、やがて他人に明け渡すことになるのです。

競売価格は市場価格の何割安いのか？

競売価格の実態

競売に出された不動産は、通常の売却より大幅に安い価格で売却されることがほとんどです。

一般的な相場：

市場価格を100%とした場合、競売価格は50～70%程度に設定されることが多い
つまり、3,000万円の市場価値がある物件でも、競売では1,500万円～2,100万円程度での売却となるのです

競売価格が安くなる理由

1. 評価額が低く設定される 公売の評価人は、保守的な評価基準を用います。市場価格よりも、確実に売却できる価格を重視するため、自動的に低い評価額になります。

2. 立ち退き交渉がない 通常の不動産売買では、売却前に現在の居住者との交渉が行われ、引っ越し日程が決まります。しかし、競売では強制執行により立ち退かされるため、買い手のリスクが高くなり、価格が下がります。

3. 物件の状態が不明確 競売物件は、買い手による内部見学ができないことがあり、物件の正確な状態が不明です。買い手は不確実性を嫌い、低い価格でしか入札しません。

4. 投資家による買い占め 競売物件を狙うのは、個人の買い手だけではなく、不動産投資家やヤミ金関係者です。彼らは、さらに安く買い叩くことを目的としており、競争入札を避けるため、低い価格で札を入れることがあります。

具体例：3,000万円の物件の場合

市場での売却価格：3,000万円
競売での評価額：1,800万円（60%）
実際の競売落札価格：1,500万円～1,800万円（50～60%）

つまり、3,000万円の価値がある物件を、1,500万円近くで手放すことになるのです。これは、1,500万円もの損失を意味します。

さらに悪化するシナリオ

競売物件の多くは、以下の理由でさらに価格が下がることもあります。

差し押さえ後、長期間、管理されずに放置された物件
雨漏りやシロアリ被害が生じた物件
周辺環境の悪化により、魅力が低下した物件

これらの場合、市場価格の30～40%という極端に低い価格での売却になることもあります。

差し押さえを回避する方法

差し押さえを回避する方法は、以下のとおりです。

方法1：税務課との交渉で分納計画を立てる

最初の選択肢は、市区町村の税務課と交渉し、分納計画を立てることです。滞納額が少ないか、給与が安定している場合、月々の分納を認めてくれることがあります。

メリット：資産を失わずに済む可能性がある デメリット：長期間にわたり返済が続き、その間、信用情報に傷が残る

方法2：一時的に借入をして、滞納を一括返済する

親族からの借入、または金融機関からのローンで、滞納額を一括返済する方法です。これにより、差し押さえの手続きを停止させることができます。

メリット：資産を失わずに済む デメリット：新たな借金が生じ、返済責任が発生する

方法3：不動産を売却して、滞納税を返済する（推奨）

最も有利な方法は、差し押さえされる前に、自分たちで不動産を売却してしまうことです。

通常の売却であれば、市場価格の90～95%で売却でき、競売の1.5～2倍の価格を得られます。得られた売却代金で滞納税を返済し、残額を手元に残すことができるのです。

例：3,000万円の物件の場合

通常売却：2,850万円（市場価格の95%）で売却可能
滞納税が500万円：2,350万円が手元に残る
競売の場合：1,500万円で売却され、損失1,350万円

この差は歴然です。

不動産担保ローンが有効な理由

ただし、すぐに不動産を売却したくない場合、または売却前に時間が必要な場合は、不動産担保ローンが有効な選択肢になります。

理由1：差し押さえを一時的に回避できる

不動産担保ローンで得た資金で滞納税を一括返済すれば、差し押さえの手続きが停止します。この間に、不動産の売却活動を進めることができます。

理由2：競売より有利な価格で売却できる

差し押さえされて競売に出されると、市場価格の50～70%での売却になってしまいます。しかし、差し押さえされる前に、自分たちで売却活動を開始すれば、市場価格の90～95%で売却できるのです。

この差を活かすことで、数百万円以上の差益を得られる可能性があります。

理由3：売却活動に時間をかけられる

不動産の売却には、一般的に3～6ヶ月の時間がかかります。通常の売却活動を通じて、適切な買い手を見つけ、最適な価格での売却を目指すことができます。

一方、競売では1～1.5年で強制的に売却されてしまい、売却活動の自由度がありません。

理由4：信用情報への影響を最小化できる

不動産担保ローンの返済を通じて、滞納税を返済すれば、その後の信用情報への悪影響を最小化できます。

一方、競売による強制売却は、信用情報に大きな傷を残します。

実例：不動産担保ローンと売却戦略で、競売を回避した事例

事例1：経営危機に陥った中小企業経営者

製造業を営む50歳の経営者Aは、新型コロナウイルスの影響で事業が悪化し、住民税の支払いが滞ってしまいました。気付いた時には、滞納税が300万円に達していました。

差し押さえ予告通知が届き、焦ったAは、市区町村の税務課に相談しましたが、分納では解決にならないと言われました。

ここで、Aが取った行動は不動産担保ローンでした。所有している投資用マンションを担保に、300万円のローンを組み、滞納税を一括返済しました。

差し押さえの手続きは停止されました。その後、Aは投資用マンションの売却活動を開始し、3ヶ月後に市場価格の95%で売却。得られた売却代金で不動産担保ローンを返済し、事業の再建に充てることができたのです。

もし不動産担保ローンを利用せず、競売まで至れば、売却価格は大幅に下がり、事業の再建どころではなかったでしょう。

事例2：相続した空き家を有効活用した女性

50歳の女性Bは、親から相続した空き家の固定資産税と住民税の滞納が生じていました。空き家は遠方にあり、売却を検討していましたが、具体的なアクションを取っていませんでした。

差し押さえ予告通知が届いた時点で、滞納税は500万円に達していました。

Bは、相続した空き家を担保に不動産担保ローンで500万円を調達し、滞納税を返済しました。

その後、不動産仲介業者と契約し、本格的な売却活動を開始しました。市場価格の92%に相当する2,300万円での売却が決まり、ローンを返済した上で、1,800万円が手元に残りました。

競売であれば、1,500万円程度での売却になり、最終的には損失を被っていたでしょう。不動産担保ローンの利用により、時間的な余裕が生まれ、有利な売却が実現したのです。

事例3：給与差し押さえの危機から脱出した会社員

45歳の会社員Cは、個人事業との二足草鞋で失敗し、住民税の滞納が発生してしまいました。会社の給与から住民税を差し引かれることになり、職場にも知られてしまいました。

給与の4分の1が差し押さえられ、生活が逼迫する中、Cは親が所有していた不動産について、親から「貸金を融通してもいい」という申し出を受けました。

その不動産を担保に、親から300万円を借入し、滞納税を返済しました。その後、Cは副業での追加収入を確保し、親へのローンを計画的に返済することができたのです。

差し押さえが給与に及べば、職場での立場が危なくなります。不動産担保ローンの利用により、その危機を回避できたのです。

不動産担保ローン利用時の注意点

不動産担保ローンは、差し押さえを回避する有効な手段ですが、利用時には注意が必要です。

注意点1：返済計画を綿密に立てる

不動産担保ローンの返済ができなくなれば、今度はその不動産が差し押さえされる可能性があります。融資を受ける前に、必ず返済計画を立て、無理のない範囲での借入を心がけてください。

注意点2：売却計画も同時に立てる

不動産担保ローンで時間を稼ぐ場合、その間に確実に売却活動を進める計画が必要です。売却活動を開始せず、ただ時間が経つだけでは、問題が先送りされるだけです。

注意点3：金利と手数料を確認する

不動産担保ローンの金利は、通常のローンより高めに設定されていることがあります。事前に金利、手数料、返済期間を確認し、トータルのコストを把握してください。

注意点4：不動産の評価額を事前に把握する

担保となる不動産の評価額により、借入可能額が決まります。事前に不動産の概算評価額を把握しておくことで、融資申請の際に、スムーズに進みます。

差し押さえと競売の比較表

項目	差し押さえ～競売	不動産担保ローン＋売却
売却価格	市場価格の50～70%	市場価格の90～95%
売却にかかる期間	1～1.5年（強制）	3～6ヶ月（自由）
売却活動の自由度	なし（強制執行）	あり（自由に活動）
信用情報への影響	大（ブラック化）	中程度
手元に残る金額	少ない（数百万円の損失も）	多い（競売との差益）
生活の安定性	低い（強制立ち退き）	高い（時間的余裕）
職場への影響	給与差し押さえで知られる可能性	なし
精神的ストレス	高い	低い