住宅ローンを利用する際、夫婦で不動産を共有名義にするケースは少なくありません。
しかし、「共有名義なのにローンは夫のみ」という状況になると、離婚時や売却時に問題が発生することがあります。
本記事では、共有名義でローンが夫のみの場合の注意点、離婚時の対応策、資金調達の方法について詳しく解説します。
1. 共有名義なのにローンは夫のみの仕組みとは？
1.1 共有名義とは？
不動産の共有名義とは、複数人が不動産の所有権の一部を持つ状態のことを指します。例えば、夫婦がそれぞれ50％ずつ所有するケースが典型的です。
共有者はその不動産に対して自由に使えますが、その不動産を売却する場合は全員でする必要があります。
共有者が持っている所有権の一部（持分）の売却は共有者が独自で自由に売却できます。
ただし、売却先が限られるもしくは売れないというのが実情です。
1.2 住宅ローンは夫のみの場合の状況
住宅ローンを組む際、夫の単独ローンで資金を調達し、不動産を夫婦の共有名義にするケースがあります。このような形態になる理由として、以下のようなものがあります。
✅ 夫の収入のみで住宅ローン審査を通すため
✅ 妻が専業主婦で収入がないため、共同ローンが組めない
✅ 住宅ローン控除を夫のみ適用するため
1.3 共有名義の種類
共有名義には、以下の2種類があります。
| 共有名義の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 持分割合が異なる共有名義 | 夫が70％、妻が30％など持分が異なるケース |
| 持分割合が50％ずつの共有名義 | 夫婦で半々の所有権を持つケース |
持分割合は不動産の購入資金の負担割合、いわゆるどちらが多くいくら出したかに応じて決めるのが一般的です。
2. 共有名義の不動産における問題点
2.1 売却が難しい
共有名義の不動産の所有権全部を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。たとえローンが夫のみであっても、妻の同意なしに勝手に不動産全部を売却することはできません。
ただし、各々の持分は自由に売却できます。が売却が難しいのが現状です。
なぜなら、その持分を買ったって他の共有者がいるかぎり、他人が自由に不動産全部を使うことはできないのですから。
2.2 夫がローンを支払えなくなった場合のリスク
住宅ローンの支払いが滞ると、競売にかけられる可能性があります。しかし、競売にかけられると市場価格よりも安く売却されることが多く、夫婦双方にとって不利益となります。
2.3 離婚時のトラブル
共有名義でローンが夫のみの場合、離婚時に以下のような問題が発生することがあります。
✅ 住宅ローンを誰が支払うのか？
✅ 持分割合に応じて売却益を分けるのか？
✅ 夫がローンを払い続ける場合、妻は住み続けられるのか？
3. 離婚時の対応
3.1 どちらか一方がその不動産に住み続ける
✅ 夫がローンを払い続け、妻が住むケース⇒夫が単独所有者の場合、夫は自由にその不動産を売却できます。離婚時には、最低限弁護士や行政書士などを入れて普通賃貸借契約書を作成した方が良いでしょう。
✅ 妻が家賃を夫に支払う形で住み続けるケース⇒家賃を払っていた振込事実などがありますので、新たな不動産の買い手が現れてもその所有者に対して賃料を支払えばそのまま住めますが、先ほどと同様に普通賃貸借契約書を作成しておいた方が良いでしょう。昨今賃料の値上げの問題があるので賃料の値上げに応じるかどうかはまた別の問題です。
3.2全員で家を売却する
✅ 夫婦で合意の上で売却する場合
売却時には、持分割合に応じて売却益を分配することになります。
3.3 妻が夫の持分を買い取る
✅ 妻が金融機関から新たにローンを組み、夫の持分を買い取る
✅ 親族や第三者から資金を借りる
この方法では、妻がローンを組めるかどうかが大きなポイントとなります。
4. 離婚時の資金調達方法
4.1 不動産担保ローンの活用（アライアンス株式会社）
離婚時、その不動産の売却やそれぞれの住み替えをする人も多くいます。自宅をまず売却して新たな住まいを探す方法と先に新たな住まいを見つけて、元の不動産を売却する方法があります。どちらの場合は資金が必要でこの場合銀行からの借入よりも、不動産の売却から借入資金を返済する方法としてノンバンクの短期の不動産担保ローンを選択するのも一つの方法です。
✅ 不動産持分を担保にして、必要な資金を調達
✅ 銀行に融資を受けるにも売却するにもつなぎ資金として短期間の資金調達として
✅ 最短３日で融資可能
✅ 金利3.8％~事務手数料0～6％
特に、売却までの資金が必要な場合や、離婚時の持分整理のための資金調達には有効です。
例えば持分を担保に１０００万円を期間６ヶ月、金利が１５％だとしても利息は７５万です。この７５万の利息を高いから嫌だと思うか、それとも６カ月間の合計で７５万の利息を払えば１０００万の融資が受けられて、その間の権利変動や得られるものの機会損失を防ぐことができるか。考え方の一つです。
注意: 実際の融資では、返済方法（分割返済か一括返済か）、日割り計算の有無（365日か360日か）、および手数料の扱いなどにより、最終的な支払い総額は変動する可能性があります
5. まとめ
共有名義でローンが夫のみの場合、売却や離婚時にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
✅ 事前に持分割合や住宅ローンの契約内容を確認することが重要
✅ 離婚時は、売却・買い取り・共有継続などの選択肢を慎重に検討する
✅ 資金調達が必要な場合、短期の不動産担保ローンを活用する
特に、アライアンス株式会社の不動産担保ローンを利用すれば、売却前の資金調達がスムーズに行えます。
執筆者：石川 慶（行政書士・宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者）
