抵当権vs根抵当権の決定的な違い！72%が誤解する事実と選択ミスで年180万円損する理由

2025年11月11日2025年11月13日

はじめに

不動産を担保にお金を借りる際、必ず登場する法律用語が「抵当権」と「根抵当権」です。
これら二つの言葉は似ていますが、実は大きく異なる性質を持っています。借入を検討している個人事業主や中小企業の経営者、または複数回の融資を予定している方にとって、この違いを理解することは非常に重要です。
今回は、抵当権と根抵当権の違いについて、実例を交えながら詳しく解説します。

抵当権とは？基本から理解する

抵当権の定義

抵当権とは、債務者が返済不能に陥った場合、債権者（融資を行った金融機関など）が担保として提供された不動産を競売にかけ、売却代金から融資金を回収できる権利です。民法に基づく伝統的な担保制度で、日本で最も一般的に利用されています。

抵当権の特徴

単一の債権に対応 抵当権は、特定の融資契約に対して設定されます。例えば、A銀行から500万円を借りた場合、その500万円の返済を担保するために抵当権が設定されるのです。
登記の必要性 抵当権を有効にするには、法務局に登記する必要があります。これにより、その不動産に対する権利が第三者にも明確になります。
返済完了で抵当権が消滅 融資金を完済すれば、抵当権は自動的に消滅します。その後、抵当権抹消登記を行い、不動産は完全に自由な状態に戻ります。
融資が限定的 同じ不動産に複数の抵当権を設定することは可能ですが、一度完済すると新たに設定し直す必要があります。

抵当権の実例

会社員で住宅ローンを組んだ経験がある方なら、ご自宅に銀行の抵当権が設定されているはずです。毎月のローン返済により、少しずつ債務が減り、完済時点で抵当権は消滅します。

根抵当権とは？柔軟な担保制度

根抵当権の定義

根抵当権とは、特定の融資ではなく、一定の範囲内での複数の融資に対して設定される担保権です。企業の日々の資金需要に対応するため、極度額（最大融資額）の範囲内で何度も借入と返済を繰り返せる仕組みになっています。

根抵当権の特徴

複数の債権をまとめて担保 特定の融資ではなく「極度額1,000万円の範囲内での融資全般」というように、複数の融資をまとめて一つの根抵当権で担保します。
何度も借り直せる 返済しても、極度額の範囲内であれば何度でも新たに融資を受けられます。融資のたびに新しく抵当権を設定する手続きが不要です。
事業資金の変動に対応 企業の事業は季節変動や景気変動により、必要な資金が常に変わります。根抵当権は、こうした変動する資金需要に柔軟に対応できます。
登記後の変更が簡単 根抵当権は設定後、変更や更新の手続きが比較的簡単です。
担保権の消滅が異なる 根抵当権の下で借入していた債務を全て返済した場合、その時点では自動的には消滅しません。契約期間の終了時に、初めて消滅手続きが行われます。

抵当権と根抵当権の主な違い

項目	抵当権	根抵当権
対象	特定の単一の融資	複数の融資（極度額の範囲内）
利用主体	個人・法人両方	主に法人・事業者
借り直し	完済後、新たに設定が必要	極度額の範囲内なら何度でも可能
設定手続き	融資のたびに必要	一度の設定で済む
返済期間	融資額が決まると返済期間も確定	返済期間が変動する可能性
一般的な利用例	住宅ローン、自動車ローン	企業の運転資金、事業資金

実例で理解する：抵当権と根抵当権の違い

事例1：個人事業主の資金調達

フリーランスの建築士D氏は、事務所として購入した物件を担保に資金調達を考えています。今後、事業の成長に伴い、複数回の融資が必要になる可能性があります。

抵当権を選んだ場合： 初回に300万円を借りた場合、その300万円に対して抵当権が設定されます。1年後、事業が拡大して追加で200万円が必要になった時、新たに抵当権を設定する手続きが必要になります。その際、改めて登記費用や手続き手数料がかかります。

根抵当権を選んだ場合： 最初から「極度額500万円」の根抵当権を設定します。その後、300万円を借り、1年後に200万円を追加借入する場合でも、最初の設定で対応できます。追加の手続きは最小限で済みます。

このケースでは、根抵当権を選ぶことで手続きが簡素化され、費用も削減できるのです。

事例2：中小企業の継続的な運転資金

従業員20名の食品製造業を営むE社は、季節による売上変動が大きい事業です。春から夏にかけて需要が高まり、秋から冬にかけて低下します。それに応じて、必要な資金も変動します。

抵当権を選んだ場合： E社は需要が高い時期に必要な金額（例えば800万円）で融資を受け、抵当権を設定します。秋になって売上が低下し、余剰資金ができた場合、返済を進めることになります。その後、翌年の春にまた資金が必要になった時、新たに抵当権を設定する必要があります。この繰り返しで、手続きコストが増加します。

根抵当権を選んだ場合： 「極度額1,000万円」の根抵当権を一度設定すれば、その範囲内での借り入れと返済を自由に行えます。春に800万円を借りて、秋に返済し、翌春にまた800万円を借りるという柔軟な対応が可能になります。手続きが一度で済むため、コスト削減にもなります。

事例3：不動産投資家の複数物件運営

複数の投資用物件を所有するF氏は、物件の購入や修繕、テナント退去時の原状回復など、様々な場面で資金が必要になります。

抵当権を選んだ場合： 物件Aの修繕に500万円、物件Bの購入に1,000万円という具合に、その都度抵当権を設定する必要があります。複数物件での複数回の融資となると、登記手数料だけでかなりの額になります。

根抵当権を選んだ場合： 複数の物件を担保に「極度額2,000万円」の根抵当権を一度設定すれば、その後の資金需要に柔軟に対応できます。手続きも簡潔で、费用効率が良くなります。