根抵当権とは？極度額で設定される融資枠の仕組み・抵当権との決定的な違いと重要注意点
不動産を担保にした融資を検討している方へ。
「事業資金を借りたい」「不動産投資で資金を確保したい」「借換えを考えている」「資金使途は自由に使いたい」「まとまった資金を一度に調達したい」そんな場面で登場するのが「根抵当権」。
聞いたことはあるけど、仕組みやリスクがよく分からない…そんな方に向けて、個人・法人どちらにも役立つよう、わかりやすく解説します。
まず大前提として抵当権について超簡単に説明します。
抵当権とは、土地建物に対して担保の引き当てになっている権利（物権）を言います。質権や留置権という権利と違って、その権利（物権）を持っている者が預かる（留置）することはありません。引き続き土地建物を従来通り使えます。ただし、お金を返せなかったり契約の不履行があるとその担保となっていた不動産を換価（競売）して、貸したお金（元本）と何年分の利息を返してもらえることになります。
根抵当権とは？簡単に言うと…
根抵当権とは「繰り返し借入れができる抵当権」のこと。
通常の抵当権は「1回の借入れ」「一つの被担保債権」に対して設定されますが、根抵当権は「一定の上限額の範囲内で何度でも借り入れ・返済」が可能です。
つまり、継続的に資金調達したい方に向いている担保制度です。A取引いくら、B債務いくら、C債務いくら、、、などです。
どちらかというと事業者向けですね。
一回の借入れで終わらせるのではなく、何度か資金が必要になった時に極度額という枠内でまとまったお金を借りられる与信を得られたようなものです。
抵当権との違いを表でチェック
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 対象債務 | 特定の借入のみ | 複数・変動する債務 |
| 借入回数 | 1回限り | 何度でも可能 |
| 権利の消滅 | 返済完了で自動消滅 | 元本確定手続きが必要 |
| 債権者の変更 | 手続きすれば可能 | 原則不可、債券がたくさんある |
個人なら住宅ローンに抵当権、資金調達取引なら運転資金や事業資金に根抵当権を設定するという使い分けが一般的です。
根抵当権設定を法人・個人事業主が使う場面
- 何らかの支払いのために資金が必要な時に
- 資金使途は自由だが運転資金で
- 中間納付や消費税支払いなどの支払いで
- 既存の不動産を担保に新たな不動産購入の不足している資金に
- 社会保険料の納税に
- 仮差押や差押解放金の支払いに
- 不動産売却を前提とした資金調達に
- 時には人に言えない資金使途のために
根抵当権の仕組みと契約内容
契約時に決めるのは以下のポイント：
- 極度額（借りられる上限金額）：金融機関はだいたい借りた元本×１．２倍の枠を設定するが、担保余力を拡大して多めの極度額を設定し、その中で取引を継続的に続けられます。
- 債務の範囲：事業資金・運転資金など。ここは登記を嘱託する司法書士がいろいろまぜて範囲を入れてくれます
- 担保不動産の登記：法務局で登記される
※極度額＝借入可能額ではなく、実際の融資額は審査次第です。
注意すべきリスク
- 借りすぎに注意：極度額の枠が設定されるため、その範囲での借入が比較的容易になる分、返済計画が甘くなりがち
- 権利の消滅には手続きが必要：完済しても根抵当権の登記自体はそのままです。抹消するには借り手側が司法書士を手配して抹消手続きをするのが一般的です。受任する司法書士が行ってくれますが抹消する場合は債権者側に対して抹消書類に押印をしてもらいます。
- 債権者の変更が難しい：極度額の中には、取引の際に発生したたくさんの債権があるので、煩雑になります。金融機関との契約が固定される
まとめ：根抵当権は「継続的な資金調達の味方」
根抵当権は、法人の資金繰りに非常に便利な制度です。一度極度枠を設定すればその範囲内で資金の借入が容易になります。
ただし、契約内容の確認・借入管理・返済計画は慎重に。
個人事業主や経営者の方は、金融機関やアライアンス株式会社のようなノンバンクの専門担当者と相談しながら、最適な活用方法を選びましょう。
執筆者：石川 慶（行政書士・宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者）
