難あり物件でも不動産担保ローンは利用できる？融資を受ける9つのコツと事例

「再建築不可物件だから融資は難しいと言われた」
「共有持分だけでは借りられないと断られた」
「借地権や違法建築の物件でも相談できる金融機関はあるのだろうか」

このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。

一般的な金融機関では、担保評価や権利関係の複雑さから、いわゆる「難あり物件」を担保とした融資に慎重な姿勢をとるケースがほとんどです。
しかし、物件の状況や資金使途によっては、融資を受けられる可能性が十分にあります。
大切なのは「難あり物件だから無理」と諦めるのではなく、その物件に対応できる専門の金融機関や業者へ相談することです。実績のある相談先を選ぶことで、資金調達の選択肢は大きく広がります。

まず知っておくべき事実：「難あり物件」とは

難あり物件の主な種類

物理的な問題がある物件

• 再建築不可物件（接道義務を満たしていない等）
• 違法建築物件（建築基準法違反等）
• 事故物件（自殺・他殺・孤独死等）
• 老朽化が著しい物件（築50年以上等）

権利関係に問題がある物件

• 共有持分のみ（他の共有者の同意が得られない）
• 借地権物件（土地は借地）
• 底地物件（土地のみで建物は他人所有）
• 抵当権が複数設定されている

その他の問題がある物件

• 市街化調整区域の物件
• 旗竿地（不整形地）
• 隣地との境界が不明確
• 都市計画道路予定地にかかる

市場データから見る融資の現実

• 難あり物件の全国推定数：約200万件
• 難あり物件でも融資対応の市場規模：年間推定3000億円
• 難あり物件の融資審査通過率：約35〜45%（通常物件は60〜70%）

なぜ難あり物件では融資が難しいのか？3つの理由

理由1：担保価値の評価が困難

銀行は、万が一返済が滞った際に物件を売却（競売）して資金を回収します。難あり物件は買い手がつきにくいため、担保価値が大幅に低く評価されます。

評価額の違い

通常の物件：市場価格の70〜80%で評価
再建築不可物件：市場価格の30〜50%で評価
共有持分のみ：市場価格の20〜40%で評価

理由2：リスクが高い

難あり物件は、将来的に価値がさらに下がるリスクや、法的トラブルのリスクがあります。

理由3：一般的な銀行は対応しない

メガバンクや地方銀行は、難あり物件への融資をほぼ行いません。専門的な知識とノウハウが必要なためです。
だからこそ、一般的な銀行ではなく「難あり物件に特化した専門業者」を選ぶことが、融資成功への一番の近道となります。

難あり物件で審査に通る9つのコツ

コツ1：物件の「難あり度」を正確に把握する

最も重要なポイント

難あり物件にも程度（レベル）があります。まずはご自身の物件がどの位置にあるかを客観的に把握しましょう。

難あり度の分類

軽度：旗竿地、築古物件
中度：再建築不可、共有持分、市街化調整区域
重度：違法建築、事故物件、境界不明確
最重度：複数の問題が重なっている
💡アイディア 専門業者に物件を見てもらい、客観的な評価を受けることが第一歩です。

コツ2：物件の「強み」もセットで整理する

難あり物件であっても、以下のようなプラス要素があれば評価をカバーできます。

• 立地が良い（駅近、都心部等）
• 現在賃貸中で家賃収入がある
• 土地面積が広い
• 周辺の取引事例が高値

弱み（難ありポイント）だけでなく強みも合わせて提示することで、審査担当者の印象は大きく改善します。

コツ3：融資希望額を評価額の40〜50%に抑える

融資希望額を抑えるほど、審査の通過率は跳ね上がります。

難あり物件評価額の30%以下 → 通過率 約65%
難あり物件評価額の50% → 通過率 約48%
難あり物件評価額の70% → 通過率 約25%
難あり物件評価額の90% → 通過率 約10%

希望額を必要最低限に設定することが、審査をクリアする重要な鍵です。

コツ4：難あり物件に強い専門の金融機関を選ぶ

般的な銀行へ個人で申し込んでも、ほぼ100%断られてしまいます。アライアンス株式会社のような、難あり物件の取り扱い実績が豊富な専門業者を間に入れ、最適な金融機関を紹介してもらうのが最も確実です。これにより、審査通過率が約40%向上します。

コツ5：物件の改善可能性を示す

「現状は問題があるが、今後は改善できる」という姿勢や根拠を示すと、審査で好印象を与えられます。

物件の状況	有効なアプローチ	提出すべき書類の例
再建築不可	リフォームで長期使用可能な点をアピール	リフォーム計画書・見積書
違法建築	是正（適法化）の計画を示す	是正計画書
事故物件	クリーニングや特殊清掃、お祓いを実施	クリーニング完了証明
境界不明確	融資後に測量を予定していることを伝える	測量の見積書

コツ6：資金使途を明確にする

融資を受けたお金を何に使うのかを明確にします。特に以下のような「物件の価値を高める・守るための使途」は、審査担当者に納得してもらいやすく、審査通過率が約15%向上します。

• 物件の改善・リフォーム資金
• 事業資金（物件で事業を営む場合）
• 債務整理・おまとめ（物件を守るため

コツ7：自己資金を用意する

融資希望額の20〜30%の自己資金を用意できると、「リスクを理解し、計画的に進めている」と評価され、審査通過率が約20%向上します。
例：500万円の融資を希望する場合、100万〜150万円の自己資金を準備する。

コツ8：複数の難ありポイントを一つずつ説明する

問題が複数ある場合は隠さず、それぞれに対して以下のように「理由と対策」を丁寧に説明して信頼を勝ち取りましょう。

【問題1】再建築不可→ ただし、リフォームで長期使用可能

【問題2】旗竿地→ ただし、周辺に類似物件の高値取引事例あり

【問題3】築45年→ ただし、大規模修繕済みで構造は問題なし

コツ9：専門業者に相談する

統計データによると、難あり物件の場合は「専門業者経由の申し込み」の方が、個人で申し込むより審査通過率が約40%高くなります。 専門知識を持ったプロのサポートを受けることが、成功への最短距離です。

【成功事例】難あり物件で融資をつかみ取ったストーリー

難あり物件で避けるべき4つの注意点

• 問題を隠さない
  なぜダメか 審査で必ずバレます。隠すと信頼を失い、審査に落ちます。
  正しい対応 問題を正直に説明し、対策や強みも合わせて提示する
• 複数社に同時申込しない
  なぜダメか 難あり物件の場合、照会履歴が多いとさらに審査が厳しくなります。
  正しい方法 専門業者に相談し、最も適した1社に申込む
• 買取業者に安易に売らない
  リスク 市場価格の20〜50%で買い叩かれる可能性があります。
  正しい判断 融資の可能性をすべて試してから、最後の手段として検討
• 悪質業者（ヤミ金・紹介屋）への警戒を怠らない
  ・「どんな難あり物件でも必ず借りられる」
  ・法外な金利（年18%超）
  ・先に高額な手数料を要求
  ・物件の買取を強制する
  必ず金融庁の「登録貸金業者情報検索サービス」等で正規の業者か確認を。

アライアンス株式会社へのご相談

難あり物件の融資において、最も重要なのは「どの会社を通じて申し込むか」です。アライアンス株式会社では、専門知識を持ったプロがお客様の資金調達を全面的にバックアップいたします。

こんな方はぜひご相談ください

• 再建築不可物件・共有持分のみを所有している
• 違法建築・事故物件と言われ、銀行に何度も断られた
• どこに相談すればいいか分からない

「難あり物件だから無理だ」と諦めてしまう前に、まずは当社の無料相談へお気軽にお問い合わせください。お客様の物件が持つ可能性を丁寧に見極め、最適な解決策をご提案いたします。

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