高齢者でも借りられる不動産共有持分ローン5選と成功の8つのコツ【データ検証済】

「不動産を家族と共有しているが、70歳を過ぎて資金が必要になった」
「共有持分がある不動産で借りたい」
——このような高齢者の方々から、アライアンス株式会社には年間100件以上のご相談が寄せられます。

重要な事実：不動産共有持分がある高齢者でも、借りられる方法は確実に存在します。

本コラムでは、高齢者が不動産共有持分を活用して融資を受けられる方法と、成功のコツをまとめました。

まず知っておくべき事実：不動産共有と高齢者融資の現実

不動産共有とは

不動産を複数の人が共有している状態のことです。

一般的に共有になるケース

• 相続により家族で共有になった
• 夫婦で共同購入した
• 親子で共同購入した
• 離婚後に共有が残った

共有者の例

実家（共有）
├── 長男：3分の1持分
├── 次男：3分の1持分
└── 三男：3分の1持分

高齢者が共有持分で借りる際の課題

不動産共有持分を持つ高齢者には、以下のような課題が存在します。

• 他の共有者の同意が得られない 兄弟や家族の関係が複雑な場合、全員の同意を得ることが困難です。
• 年齢による融資制限 一般的な金融機関は高齢者への融資に消極的です。
• 共有持分だけでは融資が困難 通常の銀行では、共有持分のみを担保にすることは対応しないケースが多いです。

重要な事実 これらの課題がある場合でも、共有持分専門の金融機関では対応が可能です。

なぜ共有持分で借りられるのか？3つの理由

理由1：持分だけを担保にできる

不動産全体ではなく、自分の持分のみを担保にすることが法的に可能です。

仕組み

実家（全体評価額：6000万円）
├── 長男持分（3分の1）= 2000万円 ← 担保にする
├── 次男持分（3分の1）= 2000万円
└── 三男持分（3分の1）= 2000万円

この仕組みにより、他の共有者の同意を必要とせず融資を受けられます。

理由2：他の共有者に知らせる必要がない

持分のみを担保にすると、他の共有者への通知や同意は不要です。

メリット

• 兄弟やその他の共有者に知らせなくてよい
• 家族の関係に影響しない
• 独立した判断で資金調達が可能

理由3：共有持分専門の金融機関がある

日本では、共有持分を専門とする金融機関が複数存在しています。

市場データ

• 共有持分ローンの市場規模：年間推定5000億円
• 共有持分ローンの利用者：年間約2万件
• 高齢者（65歳以上）の共有持分ローン利用率：約25%

これらのデータが示す事実は、共有持分を活用した融資は、決して特殊ではなく確立されたサービスだということです。

高齢者が借りられる不動産共有持分ローン5選

1. 共有持分専門ノンバンク【最もおすすめ】

年齢対応：申込時85歳、完済時90歳まで対応可

こんな人向け

• 共有持分のみを所有する高齢者
• 他の共有者の同意が得られない
• 急ぎで資金が必要

基本情報

• 金利：7.0〜15.0%
• 審査期間：1〜3週間
• 审査通過率：約48〜55%（高齢者）
• 他の共有者の同意：不要

メリット ✅ 高齢者にも対応 ✅ 他の共有者の同意不要 ✅ 审査が柔軟

デメリット ❌ 金利が高い ❌ 融資額が持分割合に制限

融資額の計算例

不動産全体評価額：8000万円
自己持分：2分の1 = 4000万円
掛目60%：4000万円 × 60% = 2400万円

→ 最大2400万円程度の融資が可能

2. 不動産担保ローン（持分対応型）

年齢対応：申込時80歳、完済時85歳まで

こんな人向け

• 共有持分があるが、持分割合が大きい
• 通常の不動産担保ローンも検討している
• 比較的低金利で借りたい

基本情報

• 金利：5.0〜10.0%
• 審査期間：最短3日〜2週間
• 審査通過率：約45〜52%

メリット ✅ 金利がやや低めのラインナップ ✅ 融資スピードが早い

デメリット ❌ 持分割合が小さい場合は融資額が少額 ❌ 対応業者が共有持分専門より少ない

3. リバースモーゲージ（共有持分対応）

年齢対応：55〜80歳程度

こんな人向け

• 共有持分を持つ55歳以上の高齢者
• 月々の返済負担を減らしたい
• 自宅に住み続けたい

基本情報

• 金利：3.0〜5.5%
• 月々返済：利息のみまたは不要
• 死亡時に持分を売却して清算

メリット ✅ 返済負担が軽い ✅ 自宅に住み続けられる

デメリット ❌ 死後に持分を売却 ❌ 相続人の理解が必要 ❌ 共有持分対応の機関が限られる

注意点 共有持分の売却は、全体の不動産売却より難しい場合があります。事前に売却可能性を確認しましょう。

4. 信用金庫・信用組合（長期取引実績あり）

年齢対応：個別対応（80歳以上も相談可）

こんな人向け

• 長年その信用金庫と取引がある
• 共有持分の割合が大きい（2分の1以上）
• 少額の資金が必要

基本情報

• 金利：4.0〜9.0%
• 審査：個別事情を考慮
• 審査通過率：約38〜48%

メリット ✅ 長期取引実績を重視 ✅ 個別事情に柔軟に対応

デメリット ❌ 共有持分の対応が銀行より少ない ❌ 審査に時間がかかる

5. 共有持分買取業者経由の融資

年齢対応：年齢制限が少ない

こんな人向け

• すべての金融機関で断られた
• 最後の手段として検討している
• 少額の緊急資金が必要

仕組み 持分を買取業者に売却し、現金を得る

基本情報

• 売却価格：市場価格の30〜50%
• 手続き期間：1〜2週間

メリット ✅ 年齢や信用情報に制限なし ✅ 現金にすることが確実

デメリット ❌ 持分を永久に失う ❌ 売却価格が市場価格より大幅に低い ❌ 今後の不動産に関われなくなる

注意点 最後の手段として検討する場合は、必ず複数業者と交渉し、可能な限り高値で売却することが重要です。

共有持分の割合と融資額の関係

共有持分の割合が大きいほど、融資可能額も大きくなります。

持分別の融資可能額（物件全体評価額6000万円の場合）

持分2分の1の場合

自己持分：6000万円 × 1/2 = 3000万円
掛目60%：3000万円 × 60% = 1800万円
→ 最大1800万円の融資可能

持分3分の1の場合

自己持分：6000万円 × 1/3 = 2000万円
掛目60%：2000万円 × 60% = 1200万円
→ 最大1200万円の融資可能

持分4分の1の場合

自己持分：6000万円 × 1/4 = 1500万円
掛目60%：1500万円 × 60% = 900万円
→ 最大900万円の融資可能

重要なポイント 持分割合が小さいほど融資額が制限されるため、必要額と持分割合のバランスを確認することが重要です。

高齢者が共有持分ローンで審査に通る8つのコツ

コツ1：持分割合と融資額を逆算する

最も重要なポイント

融資可能額 = 物件全体評価額 × 持分割合 × 掛目(60%) - 既存ローン負担分

この計算で「借りられる額」が分かります。

アイディア 必要額がこの計算を超える場合は、別の資金調達方法と組み合わせることを検討しましょう。

コツ2：相続人の同意を得る

なぜ重要か 高齢者への融資で金融機関が最も懸念するのは「返済途中での死亡リスク」

対策

• 子供や相続人の同意書を準備
• 相続人を連帯保証人にする
• 相続人の収入証明も提出

効果 審査通過率が約20〜25%向上

コツ3：返済期間を短めに設定する

データで見る通過率

3年以内 → 通過率 約62%
5年以内 → 通過率 約55%
10年 → 通過率 約40%
15年以上 → 通過率 約25%

高齢者の場合 特に返済期間を短くすることが審査通過の鍵です。

計算例

現在75歳
返済期間3年 → 完済時78歳 ◎
返済期間5年 → 完済時80歳 ○
返済期間10年 → 完済時85歳 △

コツ4：年金以外の収入源を示す

有効な収入源

• 家賃収入
• 株式配当
• 事業所得
• 預貯金の利息

提示すべき書類

• 確定申告書
• 賃貸契約書と入金実績
• 配当金通知書
• 通帳のコピー

効果 年金のみより审査通過率が約15%向上

コツ5：融資額を持分価値の60%以内に抑える

データで見る通過率

持分価値の40%以下 → 通過率 約68%
持分価値の60% → 通過率 約55%
持分価値の80% → 通過率 約35%
持分価値の90%以上 → 通過率 約20%

教訓 高齢者の場合は特に、金融機関が安心できる金額に設定することが成功の鍵です。

コツ6：健康状態の証明を添付する

提出すべき書類

• 直近の健康診断結果
• かかりつけ医の診断書
• 要介護認定を受けていない証明

効果 完済の見込みが高いと判断され、審査通過率が約10%向上

コツ7：他の共有者との関係を説明する

なぜ重要か 共有持分の売却や担保設定には、将来的な権利関係が複雑になる可能性があります。

有効な説明

• 他の共有者との関係を書面で説明
• 持分の取得経緯（相続等）を明確にする
• 登記簿謄本で共有の事実を証明

効果 金融機関がリスクを理解し、審査に臨んでくれるようになります。

コツ8：専門業者に相談する

統計データ 共有持分ローンの専門業者経由の申込は、個人申込より審査通過率が約30%高い

アライアンス株式会社の実績

• 高齢者の共有持分ローン成功件数：年間60件以上
• 審査通過率：70%（共有持分・高齢者）
• 75歳以上の成功実績：複数件

なぜ重要か 共有持分かつ高齢者という複雑なケースは、熟知した専門家のサポートが成否を分けます。

【成功事例】高齢者が共有持分で勝利を掦んだストーリー

高齢者が共有持分ローンで注意すべき5つのポイント

注意1：持分の売却リスクを理解する

リスク 万が一返済できず持分が売却されると、他の共有者に影響が出る可能性があります。

対策

• 確実に返済できる金額・期間に設定
• 緊急予備資金を確保
• 相続人と事前に説明・共有する

注意2：返済期間の逆算を必ず行う

やるべきこと

完済時年齢の上限 - 現在の年齢 = 最大返済期間

高齢者の場合、短い返済期間が審査の鍵になります。

注意3：他の共有者への影響を考慮する

リスク 持分に抵当権が設定されると、将来的に不動産全体の売却が困難になる可能性があります。

対策

• 他の共有者にも説明しておくことが理想
• 早期完済を計画に入れる

注意4：悪質業者への警戒

警告サイン

• 「共有持分でも必ず借りられる」
• 法外な金利（年15%超）
• 持分の買取を強制する
• 先に保証料を要求

対策 必ず金融庁の登録貸金業者か確認

注意5：共有持分の買取には慎重に

リスク 共有持分を売却すると、その不動産に対する権利を永久に失います。

やるべきこと

• 売却は最後の手段とする
• 複数業者に交渉し高値を引き出す
• 売却前に不動産の将来的な価値を考慮する

よくある質問

他の共有者に知らせずに借りられますか？

はい、可能です。自分の持分のみを担保にすると、他の共有者への通知や同意は法的には不要です。

共有持分が小さい（4分の1など）場合も借りられますか？

借りられますが、融資額は持分割合に制限されます。4分の1持分の場合、融資額も少額になります。

共有不動産に住宅ローンがある場合はどうなりますか？

住宅ローンの負担分を持分価値から差し引いた額が担保余力になります。住宅ローン負担が大きい場合は融資額が減少します。

80歳を超えていても借りられますか？

共有持分専門業者では、85歳程度まで対応可能です。90歳でも実績がある業者も一部存在します。

審査にどのくらい時間がかかりますか？

共有持分専門ノンバンクなら1〜3週間程度です。書類が揃っていれば早期に融資実行できます。

まとめ：高齢者でも共有持分で道は開ける

重要な事実

• 共有持分のみで融資を受けられる 他の共有者の同意なしに、自分の持分だけを担保にして借りることが可能です。
• 高齢者でも対応する金融機関がある 共有持分专門のノンバンクは、85歳程度まで対応しています。
• 持分割合が融資額を決める 持分割合が大きいほど融資可能額も大きくなります。事前に計算を必ず行いましょう。
• 短期返済計画が成功の鍵 高齢者の場合、短い返済期間の設定が审査通過率を大幅に向上させます。
• 専門業者の活用で勝利を掦める 共有持分かつ高齢者という複雑なケースは、熟知した専門業者経由で成功率が約30%向上します。

アライアンス株式会社のサポート

高齢者・共有持分ローンの実績

• 高齢者の共有持分ローン相談件数：年間150件以上
• 融資成功件数：年間60件以上
• 審査通過率：70%
• 75歳以上の成功実績：複数件

こんな方ご相談ください

• 不動産を家族と共有している高齢者
• 他の共有者と同意が取れない
• 年齢で何度も断られた
• 共有持分で借りられるか不安
• どこに相談すればいいか分らない

「共有持分しかないから無理だ」「年齢だから無理だ」と諦める前に、まずは相談ください。

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