【1】共有持分のみの担保提供
- 内容: 兄弟や親族との共有不動産で、自分の持ち分（例: 2分の1）だけを担保にする。
- 銀行が嫌う理由: その持分だけを競売にかけても買い手がつかないため、担保価値を認めません。
【2】土地と建物の所有者が異なる
- 内容: 土地は親の名義、建物は自分の名義といった状態。
- 銀行が嫌う理由: 競売時に「法定地上権」の問題が発生し、土地と建物を一体で処分できないリスクを嫌います。
【3】借地権（地主の承諾が得られない）
- 内容: 他人の土地上の建物。融資に際して地主から「抵当権設定承諾書」への捺印がもらえない。
- 銀行が嫌う理由: 万が一の際に、地主の承諾がないと借地権を他人に売却（譲渡）できないためです。
【4】遺産分割協議中
- 内容: 登記簿上の名義人が故人のままで、実質的な所有者が法的に確定していない。
- 銀行が嫌う理由: 誰の承諾で担保設定するのかが不明確であり、親族間の紛争に巻き込まれるのを避けます。
【5】未登記建物・表示登記の不一致
- 内容: 建物が登記されていない、または増改築を繰り返して登記簿の面積と実態が大きく異なる。
- 銀行が嫌う理由: 「権利の対象」が法的に特定できず、抵当権の設定が困難と判断されます。
【6】第三者の「仮登記」が残っている
- 内容: 過去の取引における「所有権移転請求権仮登記」などが抹消されずに残っている。
- 銀行が嫌う理由: 仮登記が本登記されると、後から設定した銀行の抵当権が消滅してしまう「爆弾」のような存在だからです。
【7】買い戻し特約の付着
- 内容: 公社や自治体が分譲した土地などで、一定期間内に売却する際の制限（買い戻し権）が登記されている。
- 銀行が嫌う理由: 銀行の権利よりも買い戻し権が優先されるため、原則として融資対象外となります。
【8】境界未確定・越境物の存在
- 内容: 隣地との境界線が確定していない、または隣家の屋根や塀が敷地内にはみ出している。
- 銀行が嫌う理由: 隣人トラブルを抱えた物件は「流動性（売りやすさ）」が低いとみなされ、担保評価が大きく下がります。
【9】先行する「差し押さえ」や「税金滞納」
- 内容: 既に他社からの差し押さえや、役所による税金滞納の差し押さえ登記が入っている。
- 銀行が嫌う理由: 銀行が第一順位の権利を確保できない限り、回収不能のリスクが高すぎるため審査に通りません。
【10】接道義務違反（再建築不可）
- 内容: 法律上の道路に接していない、あるいは接道幅が足りず、今の建物を取り壊すと新しく建てられない。
- 銀行が嫌う理由: 権利そのものの瑕疵ではありませんが、法的な制限により「土地の価値がほぼゼロ」と評価されるため、担保になりません。
解決のヒント
一般的な銀行は「一律のルール」で判断しますが、「訳あり物件（人生訳あり）」を専門に扱うアライアンス株式会社は、以下のような視点で検討が可能です。
- 都心でなくても土地勘重視: 立川や八王子など、土地勘があるのでリスクを取りやすい。
- 出口戦略: 融資実行後に、もしくは融資と同時に権利関係を整理することを条件にするアイディア。
- 実態評価: 登記上の不備があっても、現在の収益性や利用状況を評価する。
アライアンス株式会社に一度ご相談ください。
