住宅ローンが残っている不動産で借りられる6つの方法と成功の9つのコツ【データ検証済】

「住宅ローンがまだ残っているけれど、追加で資金が必要になった」「不動産があるのに借りられないと言われた」——このような状況に直面している方へ。

重要な事実：住宅ローンが残っていても、担保余力があれば追加で借りられます。

アライアンス株式会社には、住宅ローン返済中の不動産担保ローンについて年間400件以上のご相談が寄せられます。本コラムでは、住宅ローンが残っている状態でも融資を受けられる方法と、成功のコツをまとめました。

まず知っておくべき事実：「担保余力」とは

住宅ローンが残っている不動産で追加融資を受けられるかどうかは、担保余力で決まります。

担保余力の計算式

担保余力 = 不動産評価額 × 掛目(70%) - 住宅ローン残債

具体的な計算例

ケース1：借りられる例

不動産評価額：5000万円
掛目70%：5000万円 × 70% = 3500万円
住宅ローン残債：2000万円
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担保余力：3500万円 - 2000万円 = 1500万円
→ 約1500万円の追加融資が可能

ケース2：厳しい例

不動産評価額：3000万円
掛目70%：3000万円 × 70% = 2100万円
住宅ローン残債：2000万円
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担保余力：2100万円 - 2000万円 = 100万円
→ 追加融資はほぼ困難

重要なポイント この計算が、住宅ローン返済中の追加融資の全体像を決めます。まずはこの計算をやっておくことが第一歩です。

なぜ住宅ローンが残っていても借りられるのか？3つの理由

理由1：第二抵当（二番抵当）という仕組みがある

既存の住宅ローンが第一抵当で、その後ろに新たな抵当権を設定することができます。

仕組みの流れ

不動産
├── 第一抵当：住宅ローン（既存）
└── 第二抵当：不動産担保ローン（新規）

第二抵当は法的に認められた仕組みであり、多くの金融機関が対応しています。

理由2：不動産の価値が担保になっている

住宅ローンが残っていても、物件の価値が借入額を大きく上回っていれば、追加融資のリスクは限られます。

市場データ

• 不動産担保ローン全体に占める第二抵当の割合：約25〜30%
• 第二抵当の年間融資実行額：推定2兆円規模
• 第二抵当の審査通過率：約50〜55%

理由3：ノンバンク系金融機関が積極的に対応

銀行は第二抵当には消極的ですが、ノンバンク系の金融機関は積極的に対応しています。

金融機関別の第二抵当対応

• 銀行系：対応が消極的（一部対応）
• ノンバンク系：対応が積極的（多くが対応）
• 共有持分専門：対応が柔軟

住宅ローン残債がある不動産で借りられる6つの方法

物件全体評価額：8000万円
自己持分：2分の1 = 4000万円
住宅ローン自己負担分：1500万円
担保余力：4000万円 × 70% - 1500万円 = 1300万円

→ 約1300万円の融資が可能

第二抵当と借り換え：どちらを選ぶべき？

住宅ローンが残っている場合、「第二抵当」と「借り換え」どちらが有利かは状況になりきます。

比較表

第二抵当を選ぶべき場合

• 現在の住宅ローン金利が低い（2%以下）
• 追加で必要な金額が少额（担保余力の60%以内）
• 急ぎで資金が必要
• 借り換え諸費用を避けたい

借り換えを選ぶべき場合

• 現在の住宅ローン金利が高い（3%以上）
• 大きな金額が必要
• 長期的に返済負担を減らしたい
• 諸費用を支払う余裕がある

実際のシミュレーション

条件

不動産評価額：6000万円
現在の住宅ローン残債：2500万円（金利1.8%、残り15年）
追加で必要な資金：1500万円

パターンA：第二抵当

住宅ローン：2500万円（金利1.8%）→ そのまま維持
第二抵当：1500万円（金利7.5%、10年）
月々返済：住宅ローン約14万円 + 第二抵当約18万円 = 約32万円
総返済額：約6640万円

パターンB：借り換え

新規融資：4000万円（金利3.2%、20年）
月々返済：約23万円
総返済額：約5520万円
借り換え諸費用：約100万円

結論 この例では借り換えの方が総返済額が少ないが、現在の低金利を失う。急ぎなら第二抵当が現実的。

アイディア 両方のシミュレーションを比較し、自分の状況に最適な方法を選ぶことが勝利への近道です。

住宅ローン残債がある状態で審査に通る9つのコツ

コツ1：担保余力を正確に計算する

最も重要なポイント

担保余力 = 不動産評価額 × 70% - 住宅ローン残債

ポイント

• 不動産評価額は「現在」の価値を把握する
• 住宅ローン残債は「現在」の残高を確認する
• 担保余力がない場合は追加融資は困難

コツ2：不動産の評価額を最大化する

評価額を上げる方法

• 室内をクリーニング
• 軽微な修繕を実施
• リフォーム履歴を書面で整理
• 複数の不動産会社に査定依頼（3〜5社）
• 周辺の高値取引事例を収集

効果 評価額が5〜20%向上することも

具体例

当初評価額：2800万円
対策後：3200万円（+400万円）
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担保余力も約280万円増加

コツ3：住宅ローンの返済実績をアピールする

なぜ重要か 第一抵当の返済状況が、第二抵当の審査で重視されるポイントです。

アピールすべき実績

• 過去X年間、一度も返済遅延なし
• 繰り上げ返済の履歴
• 残債が減少していること

効果 「信頼できる借り手」という印象を与え、审査通過率が約15%向上

コツ4：融資額を担保余力の60%以内に抑える

データで見る通過率

担保余力の50%以下 → 通過率 約70%
担保余力の60% → 通過率 約62%
担保余力の80% → 通過率 約40%
担保余力の90%以上 → 通過率 約22%

教訓 欲張らず、金融機関が安心できる金額に設定することが成功の鍵です。

コツ5：第一抵当権者の確認を事前に行う

なぜ重要か 住宅ローンの契約書には「無断で後順位抵当権を設定した場合の条項」がある場合があります。

やるべきこと

• 住宅ローンの契約書を確認する
• 必要であれば住宅ローンの銀行に事前相談
• 第二抵当の設定が契約違反にならないか確認

注意点 多くのノンバンク系第二抵当ローンでは、第一抵当権者の同意は不要です。

コツ6：資金使途を明確にする

金融機関が見るポイント

• 何のために借りるのか
• その金額が妥当か
• どうやって返すのか

良い例

「事業拡大のため設備投資600万円、運転資金400万円が必要。
売上増加により月々20万円の返済が可能」

法人の場合 事業計画書と返済計画表を作成することで、审査通過率が約20%向上

コツ7：自己資金を用意する

効果 融資額の10〜20%の自己資金があると、审査通過率が約15%向上

住宅ローン残債がある場合の具体例

融資希望額：800万円
自己資金：100〜160万円を準備
→ 「計画性がある」と評価される

コツ8：複数社に同時申込しない

やってはいけないこと 「どこでもいいから」と複数社に同時申込

なぜダメか 信用情報に照会履歴が残り、「お金に困窮している」と判断される

正しい方法

1. 最も適した1社に申込
2. 結果を待つ（2〜3週間）
3. 否決なら理由を確認して次へ

コツ9：専門業者に相談する

統計データ 専門業者経由の申込は、個人申込より审査通過率が約30%高い

アライアンス株式会社の実績

• 住宅ローン返済中の融資成功件数：年間200件以上
• 第二抵当の融資成功率：約65%
• 提携金融機関：30社以上

なぜ重要か 第二抵当には対応する金融機関が限られるため、熟知した専門家の選定が成否を分けます。

【成功事例】住宅ローン返済中で勝利を掦んだストーリー

住宅ローン返済中で注意すべき5つのポイント

注意1：返済負担の増加を把握する

現実 住宅ローンと第二抵当の両方を返済するため、月々の負担が増えます。

目安

住宅ローン月返済：15万円
第二抵当月返済：12万円
合計：27万円

→ 月収の40%以内に収めることが目安

注意2：第一抵当の契約書を確認する

なぜ重要か 住宅ローンの契約書に「後順位抵当権設定時の一括返済条項」がある場合があります。

やるべきこと

• 契約書を確認
• 必要なら銀行に事前確認
• ノンバンク系なら多くの場合問題なし

注意3：不動産価値の下落リスク

リスク 不動産価格が下落すると、第二抵当の担保が不足する可能性があります。

対策

• 担保余力に余裕を持たせる
• 立地の良い物件を選ぶ
• 適切なメンテナンスを継続

注意4：悪質業者への警戒

警告サイン

• 「住宅ローン返済中でも必ず借りられる」
• 法外な金利（年15%超）
• 先に保証料を要求
• 連絡先が携帯のみ

対策 必ず金融庁の登録貸金業者か確認

注意5：借り換えとの比較を行う

なぜ重要か 第二抵当の金利は高めなため、借り換えの方が総返済額が少ないケースもあります。

やるべきこと 両方のシミュレーションを比較し、最も有利な方法を選ぶ

よくある質問

住宅ローンが返済途中でも本当に借りられますか？

はい、借りられます。担保余力があれば、第二抵当として追加融資を受けられます。アライアンスの実績では年間200件以上の成功例があります。

第一抵当の銀行に知らせる必要があますか？

多くのノンバンク系第二抵当ローンでは、第一抵当権者の同意や通知は不要です。ただし、住宅ローンの契約書に特別な条項がある場合は確認が必要です。

住宅ローン返済中の金利は高くなりますか？

住宅ローン自体の金利は変わりません。第二抵当の金利は5〜10%程度で、第一抵当より高くなりますが、住宅ローンの低金利は維持できます。

担保余力がない場合はどうすればいいか？

いくつかの選択肢があります。住宅ローンの繰り上げ返済で残債を減らす、物件の再査定で評価額を上げる、または借り換えを検討する方法があります。

審査にどのくらい時間がかかりますか？

ノンバンク系の第二抵当なら最短3日〜2週間程度です。書類が完璧に揃っていれば、早期に融資実行できます。

年収が低くても借りられますか？

不動産担保ローンは年収よりも担保価値を重視します。担保余力があれば、年収が低くても成功可能性があります。

まとめ：住宅ローン残債がある不動産でも道は開ける

重要な事実

• 住宅ローン返済中でも追加融資は可能 担保余力があれば、第二抵当として融資を受けられます。市場では年間推定2兆円規模の第二抵当融資が実行されています。
• 担保余力の計算が全てを決める 不動産評価額 × 70% – 住宅ローン残債。この計算で融資可能額がはっきりなります。
• 住宅ローンの返済実績が強みになる 良好な返済履歴は、第二抵当の審査で大きくプラス評価されます。
• 第二抵当と借り換えを比較することが重要 状況によって最適な方法が変わります。両方のシミュレーションを比較し、最も有利な選択をすることが勝利への近道です。
• 専門業者の活用で成功率大幅アップ アライアンス株式会社のような専門業者経由で、审査通過率が約30%向上します。

こんな方ご相談ください

• 住宅ローンが残っていて追加に借りたい
• 第二抵当について詳しくないか不安
• 銀行に追加融資を断られた
• 事業資金や投資資金が急に必要になった
• どこに相談すればいいか分からない

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