はじめに
土地の名義変更は、不動産の所有権を移転する際に必要な手続きです。親から子へ相続する場合や、不動産を売買する際など、さまざまな場面で発生します。しかし、手続きには法的な要件があり、適切な書類を準備しないとスムーズに進めることができません。
また、土地の名義変更を行うことで、不動産を担保に資金調達をする「不動産担保ローン」を利用することが可能になります。逆を言うと土地の名義変更をしないと不動産を担保とした資金調達ができないということです。
本記事を読むことによって専門家（司法書士など）に丸投げはせず、ある程度流れを把握できるようになります。また名義変更の手続きとともに、不動産担保ローンを活用する方法についても解説します。
1. 土地の名義変更とは？
土地の名義変更とは、法的に不動産の所有者を変更するための手続きです。一般的には、「所有権移転登記」と呼ばれ、法務局に申請することで正式に名義変更が完了します。
名義変更が必要なケース
- 相続：親族が亡くなり、その土地を相続する場合 相続人が複数いる場合は共有状態になっており相続人間の遺産分割協議がまとまると名義変更をする
- 贈与：親が子に土地を無償で譲る場合
- 売買：土地を売買し、新しい所有者に変更する場合
- 離婚：夫婦が離婚し、財産分与として土地の名義を変更する場合
- 不動産担保ローンの活用：土地・建物を担保に資金調達を行いたいが名義変更が行われてない場合
2. 土地の名義変更の流れ
土地の名義変更にはいくつかのステップがあり、場合によっては専門家（司法書士など）の助けが必要になります。
① 必要書類の準備
名義変更の手続きをスムーズに進めるためには、以下の書類が必要になります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）：法務局で取得できる土地の登記情報
- 固定資産評価証明書：自治体で取得可能。登録免許税の計算に使用
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 権利証または登記識別情報：現在の所有者が持っている重要書類
- 印鑑証明書（売買や贈与の場合）
- 遺産分割協議書（相続の場合）
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
② 登記申請書の作成
法務局に提出する登記申請書を作成します。内容には、土地の所在地、現所有者と新所有者の情報、登記の原因（売買・相続など）を記載します。
③ 法務局へ申請
必要書類とともに、名義変更の登記申請を行います。申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
④ 審査と登記完了
法務局で申請内容が審査され、問題がなければ登記が完了します。通常、数日から2週間程度かかります。
⑤ 新しい登記簿の取得
登記が完了したら、新しい登記簿謄本を取得し、正式に名義変更が完了したことを確認します。
3. 名義変更後の不動産担保ローンの活用
土地の名義変更が完了すると、その不動産を担保に融資を受ける「不動産担保ローン」を利用できるようになりますが、実は名義変更前でも可能です。実体上、不動産の所有権が移転している場合は、名義変更前に不動産の審査・調査をして融資に向けて進めることもできます。
特に相続や贈与などで土地を取得した場合、資産を有効活用する手段として注目されています。実務では委任する司法書士等が不動産の名義変更と抵当権設定を一度に手続きすることになります。
不動産担保ローンのメリット
- 高額な資金調達が可能：土地の評価額に応じて、まとまった資金を借りることができる。
- 低金利での借入：無担保ローンに比べて、金利が低く設定されている場合が多い。
- 資金用途の自由度が高い：事業資金や教育資金、リフォーム費用など幅広い用途に対応。
- 相続した土地を有効活用できる：すぐに売却せずに、資金を調達することができる。
不動産担保ローンを利用する際のポイント
- 担保評価を確認：名義変更前でも名義変更後でも不動産の評価額を金融機関に査定してもらう。アライアンス株式会社では最短２日で審査・融資が可能です。
- 借入条件を比較する：金利や返済期間などを複数の金融機関で比較検討する。
- 返済計画を立てる：無理のない返済計画を立てることが重要。
4. 名義変更の際の注意点
① 相続による名義変更の期限
相続発生後、できるだけ早く名義変更を行うことが望ましいですが、相続による名義変更（相続登記）は、亡くなった方から不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より義務化されました。
② 贈与の場合は贈与税に注意
親から子へ土地を贈与する場合、年間110万円を超える贈与には贈与税がかかります。高額な贈与税を避けるために、「相続時精算課税制度」などを活用することができます。
③ 不動産担保ローンを利用する場合のリスク管理
- 返済不能時のリスク：返済が滞ると、担保不動産が競売にかけられる可能性があります。
- 担保価値の変動：不動産の評価額が下がると、追加担保を求められる場合があります。
- 共有名義の不動産は要注意：共有名義のままだと、不動産担保ローンの利用が難しくなることがあります。
5. まとめ
土地の名義変更は、不動産の所有権を適正に移転するための重要な手続きです。また、名義変更後の不動産を活用し、不動産担保ローンを利用することで、資金調達の選択肢を広げることができます。
アライアンス株式会社では、土地の名義変更から不動産担保ローンのご相談までサポートいたします。
- 相続・贈与に関するアドバイス
- 司法書士との連携によるスムーズな手続きサポート
- 不動産担保ローンを活用した資金調達のご提案
土地の名義変更と資金活用をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
