はじめに
不動産担保ローンは、銀行からの融資が難しい場合でも、不動産を担保にすることで資金調達が可能な手段です。経営や事業をしていると急にまとまったお金が必要になることなんて多々あります。不動産担保ローンを賢く理解することで急な資金調達の強い味方になりますし、機会損失を免れる場合もあります。特に、短期の資金ニーズや不動産の持分を活用したローン、リースバックのような資金活用など、多様な用途に対応できる柔軟なローンとして注目されています。本記事では、不動産担保ローンの種類や活用法、実際の事例を交えながら、賢い利用方法について詳しく解説します。
1. 不動産担保ローンの基本
不動産担保ローンとは、不動産を担保として提供し、金融機関や貸金業者から融資を受けるローンのことを指します。通常、銀行の融資に比べて審査が比較的早く、柔軟な条件で借り入れができるのが特徴です。不動産登記事項証明書（登記簿謄本）や公図、所有者の登記識別情報、印鑑証明書、確定申告書、未納の税金がない証明書、本人確認書類等があれば、最短２日で融資可能というケースもあります。
不動産担保ローンの種類
- 通常の不動産担保ローン：不動産を担保にしてまとまった資金を借り入れる一般的なローン。
- 不動産共有・持分ローン：不動産の持分のみを担保にして借入可能なローン。共有者間での買取資金などに活用。
- リースバック型ローン：不動産を売却しつつ、賃貸契約を結んで住み続けられる資金調達方法。
2. 銀行では借りにくいが資金が必要な場合
銀行融資は通常時間がかかります。また過去の信用情報に事故等があり銀行融資を利用しにくい状況でも、不動産担保ローンなら資金調達が可能なケースがあります。
本人の物件がなくても知人やご親族の担保でもOK
本人名義の不動産がなくてもご両親や配偶者、親族など担保を提供してくれる人がいるのだったらその方の不動産を担保に融資がおりる場合もあります。
短期借入の利用価値
不動産担保ローンの一番の利用価値は迅速対応と短期間での利用だと私は思います。たとえ借入利率が高かったとしても短期（１年以内）の融資は銀行で対応してくれません。案件としても１年以内の資金需要のために借入を起こす法人や事業主はたくさんいます。ただし、１か月で返済するとか超短期での資金借り入れはファイナンス業者でも対応はしないと思います。例えば以下のケースとの相性がいいのではないでしょうか。
- 不動産購入資金：新たな不動産を購入する際の頭金や、銀行借入までのつなぎ資金。
- 納税資金：相続税や固定資産税、社会保険料の支払いなど、納税期限が迫っている場合の資金調達。
- 事業資金：急な資金繰りや運転資金の確保。
- 投資資金：急な投資案件の資金確保。
- 不動産売却までの資金：不動産業者を通じて売却活動はしているのだけど、売却までの資金確保。
3. 不動産共有・持分ローンの活用
共有持分の問題
相続などで不動産を共有している場合、一部の相続人が持分を換価したいと考えることがあります。遺産分割前は他の相続人が合意しないと売却が難しく、トラブルに発展しやすいのが現実です。
遺産分割後共有持分を取得した場合は、他の共有者を気にせずに売却や担保ローンとして利用できます。共有持分のみのローンは不可能と考えてらっしゃる方も多いと思います。
解決策：相続の代償金のための相続分・持分ローンの活用
こうした場合、不動産共有・持分ローンを活用すれば、他の相続人の持分の買取資金や代償金を確保し、トラブルを回避できます。また、遺産分割協議がまとまらないまま相続税支払いの期限がくる場合の資金確保でも活用できます。
4. 実際の事例
事例1：共有持分の買取資金調達
兄弟3人で親から相続した不動産を共有していたが、1人が持分を売却したいと兄弟に相談。他の2人は、他人に売却されると話がややこしくなるため、自分たちで買い取りたいが銀行融資が難しく資金不足で困っていたので弊社（アライアンス株式会社）に相談があった。
アライアンスの不動産共有・持分ローンを利用し、短期間で持分の買取資金を調達し持分の譲渡を受けた。
事例2：不動産購入資金の確保
知人から都心にある不動産の売却情報を得た。ものすごく魅力的で市場に比べて安いのでぜひ購入したいが、銀行融資の審査に時間がかかるため、迅速に資金が必要だった。
弊社の不動産担保ローンを利用し、購入資金を確保し無事不動産を取得できた。
事例3：相続税の納税資金
親から相続した不動産の評価額が高く、相続税の納付が必要に。現金が不足していたため、弊社に相談があった。
不動産担保ローンを活用し、相続税を期限内に納付。
事例4：事業資金の確保
個人事業主が、急な運転資金が必要になったが、銀行の融資審査に落ちた。２１年間事業を継続しているので何とか乗り切りたいという相談が弊社にあった。
不動産担保ローンを利用して迅速に資金を確保。
事例5：不動産売却までの資金確保
離婚のため夫婦共同で所有する不動産を売却する予定だったが、売却までに時間がかかるため、弊社に相談があった。
不動産担保ローンを活用し、つなぎ資金として売却完了までの資金を確保。
事例6：他社の株式買取資金
事業拡大のため、他社の株式を買取る必要があったが、即座に資金を用意する必要があった。
不動産担保ローンを利用し、スムーズに株式を取得。
5. まとめ
現場では良いアイディアがあるが迅速な資金調達が必要、表には出せないが希少な情報が知人から入っても銀行の審査期間は待ってられない、銀行審査を落ちたなど多々あります。このような迅速かつ短期の必要な場面で大きな役割を果たします。短期借入の活用、特殊な資金調達、持分ローンを利用した共有不動産の整理など、用途に応じた賢い活用が可能です。
特に、急な資金ニーズや相続による不動産共有の問題を解決するためには、不動産担保ローンが有効な手段となります。資金調達にお悩みの方は、アライアンス株式会社までお気軽にご相談ください。最短２日での融資が可能です。
執筆者：石川 慶（行政書士・宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者）
